2014年3月3日下午3时，全国政协十二届二次会议在人民大会堂举行开幕会。在之前的公众*关注的社会话题调查中，住房问题依旧是公众热点。针对近期中国房地产市场出现的复杂景象，2014年中国的房地产调控政策以及楼市走向亦成为委员们热议的话题之一。两会，将成2014房价走势风向标。

　　2014两会热点调查线下结果出炉：住房*受关注

人民网举办的2014年两会线上调查自2月投放以来，已有335万人次投票，目前排在热门关注词前三项的分别是“社会保障”、“反腐倡廉”和“食品药品安全”。

在此期间，人民网与清华大学媒介调查实验室合作的线下电话调查也在覆盖直辖市、省会城市和计划单列市的36个城市同步进行。调查在每个城市取至少70个样本，共回收了3071份有效问卷。

线下调查的*关注话题前三名与线上调查无一重合。根据对调查结果的统计发现，线下调查对象*关注的社会话题前三名依次是住房问题、稳定物价和收入分配，占比分别为63.3%、51.2%、48.6%。

线上线下调查结果在一些方面存在差异。例如，线下受访者*期待的房地产政策是“银行降低首套住房贷款利率”，占比为62.4%，其次是“改革公积金制度、为贷款提供方便”，占比为58.7%。

而线上受访者*需要的房产调控措施则是“增加保障房和中小户型商品房供给”，占比30.46%，其次为“继续实施限购限贷政策”，占比18.64%。

　　房价面临全面失控 两会决定2014房地产走势

尽管2013年中国房价如脱缰野马，北上广深大涨20%以上，70大中城市仅温州一城房价下跌。但是房价面临全面失控的传言纷纷而起。从3月3日开始的两会，将决定着2014房价的走势。

由于房价中地价和税金占比较高，而历年来房价调控也是越来越高。决定房价上涨的主要因素为购买者预期和生产者成本。如果两会期间，**明显放出调控房价的信号，并且降低房价中的地价占比，那么2014房价走势必然可定。

第十二届全国人大代表、全国人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻接受采访时表示，当前，面对房地产市场调控效果不佳，而市场又急剧分化的局面，必须要有新思路和新办法，政府应更加重视长效调节机制和差别调节机制的建立。

辜胜阻表示，当前我国城市房地产市场既存在老问题，也在发生一些新变化。一二线城市和三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售出现明显的分化，三四线城市房地产市场表现低迷。城市棚户区和城中村的大量存在使城市居住面临严重的“二元结构”，而城市保障性住房在推进过程中投资缺口巨大。租房市场供不应求，房租“跳涨”，租房者面临极大的生活压力。（前瞻网）

中国楼市普涨终结分化开始

政协委员把脉近期房地产复杂景象

今年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。

有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？记者采访了两会代表委员和知名学者。

    矛盾一：一二线热三四线冷，分化是否将加剧？

    【数据】岁末年初，江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。１月份，北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超过９万元，当月北京还有两个单价超过６万元的高价房开售。

    【解析】全国政协委员迟福林认为，一线楼市高歌猛进，三四线城市却新盘滞销。“一些地方拆迁腾出的地都够开发一二十年了，挤进来的开发商多达几百家，这不是过头了吗？”

    全国人大代表辜胜阻说，随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。

    【记者点评】一段时间以来，我国楼盘建设经历了一轮“大跃进”，特别是在一线城市严控楼价地价之时，众多开发商涌向三四线小城市，但本地居民消费能力有限导致大量库存，“后遗症”不断显现。这为我国楼市建设敲响警钟：城镇化不是地产化，楼市发展应“量需而供”。针对房价分化，调控政策应当区别对待，而非“一刀切”。

    矛盾二：房价冷地价热，涨势是否在后面？

    【数据】**统计局日前公布数据显示，１月份７０个大中城市房价增幅收窄，环比上涨的城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深穗四城土地成交均价环比涨１２５％，创历史单月新高。土地市场炙手可热，是否意味着新一波涨价潮来临？

    【解析】全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定会大涨。

    **行政学院决策咨询部研究员王小广认为，土地成本过高直接导致了房价高企，而土地制度改革提出了多年，很难有实质性推进，根本原因在于有难以撼动的阻力。“首先来自于地方政府的土地财政冲动，其次源于房地产商的利润压力。很多人寄望改革土地制度撼动房价，但地方政府和开发商受到利益束缚。”

    【记者点评】“面粉”越卖越火，“面包”难道越来越便宜？房地产调控进入关键阶段，以限制需求为主的调控政策已显露缺陷，一旦“被微调”，就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此，从“根”上解决土地财政依赖，摒除“借地生财”的理念，是房价合理回归的根本。

矛盾三：银行审慎开发商乐观，房地产高投资还能走多远？

    【数据】近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达等大型房企纷纷上调２０１４年度销售目标，部分房企甚至上调高达３０％。

    【解析】全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪认为，当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷，既是进行风险控制，也符合**政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

    住建部政策研究中心研究员王珏林认为，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本，一些中小房企可能被迫倒闭退出市场，或者减少拿地放慢扩张脚步。

    【记者点评】没有只涨不跌的房价，没有只升不贬的资产，银行的审慎和楼市态势给长期过度膨胀的房地产业提了一个醒：长期高速发展的中国楼市泡沫和风险都在一定程度上有所加剧，需认真加以防范。

    矛盾四：市场“焦灼”政策“淡定”，如何避免误伤刚需？

    【数据】“国五条”地方细则去年３月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的２０％征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了１０年，但房价却经历了上涨*快的１０年。

    【解析】“房价靠政策是管不住的，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。”全国政协委员迟福林说，十八届三中全会后，依靠市场机制调节楼市的思路已被确立，“房产税”“土地供应”“保障房”等市场化调控机制正在逐步完善。

    中国房地产学会副会长陈国强认为，中央有关部门一直强调坚持调控，因此两会后政策大变样的可能性不大。加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化的手段进行调整是大方向。

    【记者点评】长效性调控机制的建立和铺开需要时间，任何调控措施都应当首先保证刚需的利益和需求。调控不应“重控轻调”。当前，急切需要的是加快保障房建设、实现不动产信息联网，以及推动房地产税等税费改革，让以往“头痛医头、脚痛医脚”的调控手段逐渐淡出。（新华网　记者刘敏、徐海波、王敏、郝亚琳、杨绍功）

政协委员把脉近期房地产复杂景象

全国政协委员、中国银行外部监事梅兴保带来一份调研报告，这是他参与绘制的一幅全国房地产市场的“完整画面”。

    梅兴保去年参加了全国政协经济委员会房地产专题调研，前后历时４个月，走访了北京、广州等一线城市，也去了鄂尔多斯、中山等三四线城市。

    近期杭州、常州等地的楼盘降价引起了市场对中国楼市未来会否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此间接受采访的全国政协委员认为，在中国依然处于城镇化中的大背景下，２０１４年的中国房地产市场将保持稳中有增的态势，但增幅将有较大幅度缩小，并出现分化趋势。

    “一二线城市房地产市场还处于‘热态’，发达地区的三四线城市问题也不大。而热门城市的远郊县和中西部某些三四线城市确实存在供大于求的现象。”梅兴保说。

    **统计局近期公布的数据显示，在７０个大中城市中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格去年上涨均超过２０％，南京、厦门、徐州、桂林等２０多个二三线城市房价涨幅也高于１０％，而中西部地区的三四线城市涨势相对平缓。

    杭州市区和郊区房地产市场的分化正折射出全国范围内房地产市场分化趋势。

    “降价楼盘主要还是在偏僻地段，距离远，也缺乏成熟的配套，价格本来就是虚高。还有些要降价的楼盘对应郊区户口，为了在杭州落户的年轻人也不会轻易买。”杭州市民董彩真说。

    一方面是一线城市房价持续上涨，地王不断出现，一方面是一些三四线城市房价较大幅度下滑，给中国政府楼市调控政策提出很大挑战。

    一年前出台的“新国五条”在限购、限贷和个税征集方面可谓相当严苛，但一线城市房价仍旧快速上涨。

    受土地供应等因素影响，近年来一些开发商转向远郊区或者三四线城市，短时间内大量供给制造了新的问题，虽对全局无颠覆性影响，但也增加了调控的难度。

    受访的政协委员认为，市场化手段调节、住房保障轨和市场轨双轨共同发展应是未来调控的主线，通过差异化政策逐步为一二线城市降温，并消化三四线城市的库存压力。

    梅兴保建议，在房地产出现供大于求的地区，地方政府应根据本地优势发展特色产业，夯实城镇化基础，并建设医院、学校等基础设施，使房地产业自然而然、水到渠成地发展起来。而开发商则要设定合理利润，把开工项目及时做完，摊子不要太大。

    “随着经济稳步前进，三四线城市的库存会慢慢消化，情况会稳定下来。”

    中央城镇化工作会议强调，推进城镇化必须从中国社会主义初级阶段基本国情出发，遵循规律，因势利导，使城镇化成为一个顺势而为、水到渠成的发展过程。

    政协委员们认为，在新型城镇化的思路下，地方政府大拆大建的情况有望得到遏制，这将有利于房地产市场的健康发展。

    全国政协委员、财政部财科所所长贾康建议，要加快房地产税改革。

    他认为，房地产税不仅仅指在上海、重庆两地已经进行试点的不动产保有环节的房产税，还涉及在整个不动产开发、交易、保有全链条中各个环节的税费，要通盘考虑。

    “保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则，不能简单照搬美国‘普遍征收’模式。”贾康说。

    全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林预计，中国房地产市场的刚性需求依然旺盛，未来要把满足保障型、改善型需求做为发展房地产业的重点。

    “政府的主要作用是做好保障型住房建设，同时对改善型住房需求进行鼓励，并通过市场调节抑制投资性需求。该归政府的归政府管，该归市场的归市场管，采取简单个别政策的方法难以解决房地产市场的问题。”（新华网　张遥）