**统计局20日发布“2013年1-12月份全国房地产开发和销售情况”显示,由于去年改善型购房需求较为强劲,商品住宅市场现量价齐涨。而随着楼市的成交走势的不断上扬,全国土地市场也迎来了成交高峰,土地成交金额增长超过三成。
展望2014年,专家认为,未来住宅市场依然将以刚性需求为主导,预计住宅成交量全年将现下滑,房价上涨的幅度亦将有限。
改善型需求强劲推住宅销售额增长近三成
**统计局数据显示,2013年1-12月份,全国商品住宅销售面积115723万平方米,同比增长17.5%,增速比1-11月份回落3.8个百分点;住宅销售额67695亿元,同比增长26.6%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。
世邦魏理仕发布报告认为,2013年底楼市进入销售淡季,加之近期调控升级等多重因素使供需双方放慢了交易节奏。但从全年来看,改善型购房需求仍然活跃,购房者对短期内价格出现下降的预期较弱,是商品住宅“量价齐涨”的重要原因。
虽然楼市整体热度回落,但各地成交面积增速的下滑幅度却并不一致。据中原集团研究中心监测,2013年12月40个重点城市中,一线城市降幅相对明显,12月环比下滑10.9%,二、三线城市表现相对稳健,分别环比回落1.4%与0.4%。
2013年全年来看,中原集团研究中心监测的40个全国城市中,新建住宅成交面积涨幅以三、四线城市居首,高达17.9%;其次为一线城市,上涨10.1%;二线城市则仅为6.2%。
中原集团研究中心总监刘渊认为,虽然一、二线城市跑输整体,但北京、上海、广州、深圳、天津、南京等重点城市同比却有二至三成的增长。
2013年现新一轮土地热
2013年以来,随着楼市成交走势的不断上扬,全国土地市场也迎来了成交高峰。
数据显示,2013年全年,全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%;土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。
业内人士认为,2013年房企的融资环境相对宽松,销售业绩大幅提升、现金充裕,因而高总价地块成交不断,总价和单价“地王”的门槛也被抬升。此外,重点城市土地出让底价逐年提升,土地价值随时间推移而不断增长,加之2013年北京、上海等城市的核心区域地块供应较多,也使单价门槛节节攀升。
戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出,开发商在2013年内加大土地市场投入力度,“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。全国销售额排名前15位的房企,如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”
此外,土地市场热点正向一线城市回归,其商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。瑞银认为,2013年一线城市的土地拍卖均价增长了55%。CRIC监测数据显示,2013年一线城市的地王地块占比增长显著,刷新了2009年37%的纪录,提升至53%。
2014年供需将现分化
经历了2013年楼市的火热,刚需们更关心的是:2014年楼市表现将何去何从?
专家普遍认为,2013年的中国楼市整体成交已然见顶,2014年的房地产市场将根据各城市的供需关系出现分化。
多家机构预计,未来住宅市场依然将以刚性需求为主导。同时,由于2014年度的信贷供给将较去年紧张,加之楼市调控政策依然没有放松的迹象,市场预期有望冷却。预计住宅成交量在2014年将出现下滑,房价上涨的幅度亦将有限。
瑞银中国房地产行业研究主管李智颖预计,2014年中国的房地产市场将整体保持稳定,一、二线城市不再会出现2013年的爆发式增长;三、四线城市则更将面临去化压力。“土地市场方面,2013年一、二线城市的土地拍卖很多,今年的供应或将有限。从新开工的量来说,一、二线城市供地增长10%,虽然需求还会增长9%左右,不过肯定没有2013年需求那么迫切,因此会保持稳定;三、四线城市则因为新开工数量有限,也会保持相对稳定。”
易居中国执行总裁丁祖昱预测,2014年一、二线城市的成交量将稳中有跌,三、四线城市则普遍看跌。全国楼市成交量总体下跌的可能性较大。房价方面,一线城市整体房价将稳中略有升,而二、三、四线城市则面临下行压力。