日前，备受瞩目的十八届三中全会落下帷幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）正式发布，全文中直接涉及人们关心的房地产问题的表述十分有限，会议前热炒的房地产调控长效机制，也没有全面体现。不过，专家们一致认为，《决定》相关内容的表述，表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。

    /关键词：限购/

    限购退出尚需时日 市场化调控更突出

    “市场化”是本次会议一个重要的内容，这也意味着，未来的房地产，无形之手将起更大的作用，市场化在房地产市场资源配置中的决定性作用更加明显。那么，这是否暗示着，作为行政手段之一的限购将退出市场？

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。不少业界人士分析，预计2015年左右，限购或退出舞台。

    “限购何时退出，还得看一线城市，南宁一般不做先锋。”广西辉煌房地产项目咨询服务有限公司副总经理蔡思荣认为，当下限购或者不限购已经不是*重要的，如果不减少行政干预，仍可以通过限贷等形式加码。三中全会通过制度的调整来减少行政干预，让市场这双无形的手来调整资源配置。作为开发商，盛天置地副总经理刘超认为，调控只是导向，我们会依据市场以及自身的步伐走。

    其实，2011年在南宁落地的限购令，是以城区街道办事处管辖的区域列为限购范围，仙葫、五象新区核心区、龙岗片区、兴宁外东环部分不在街道办事处管辖之下的区域属“非限区”，相对于很多城市来说，南宁的限购门槛相对低一些。而近日，居周刊记者调查得知，原本一些属于限购区域内的楼盘，现已经从“限购阵营”转向“非限阵营”，限购已有松绑之势。这些楼盘多集中于江南，如在售的和居·邕江郡、汇东星城、南宁奥园、瑞和家园以及即将上市的海棠一品、启美尊府等。据知情人士透露，主要是因为这些楼盘现已归属良庆区乡镇管辖，不属于限购区域。

    /关键词：房产税/

    长效机制逐渐推进 房产税铺开未成熟

    三中全会召开前，房地产长效机制讨论得沸沸扬扬，其中，作为长效机制中的一个重要内容，房产税是房地产改革的重头戏，然而具体到“房产税”相关内容也未提及，不过，财税改革置于更加重要的位置，《决定》这样表述：“加快房地产税立法并适时推进改革。”那么，三中全会后，房产税会不会全面开征？南宁有没有可能成为下一批试点的城市？

    财政部财政科学研究所所长贾康近期表示，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”很多业内人士认为，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就，

    短期来看，房产税短期不会大面积铺开，地方政府的财权仍将以土地财政为主。换句话说，南宁开征房产税仍需时日。

    广西合富辉煌房地产项目咨询有限公司总经理戴晓峰表示，房产税主要是引导市场去投资化，以税费手段改变市场需求结构，让房产本身回归居住的本质，对高端市场具有较大的冲击，但南宁开征房产税时机未成熟，开征仍需时日。“房产税放在全国来说，都还不具备开征的条件，更别说南宁了。”蔡思荣认为，作为顶层设计人士，税收制度关系民生，之前在上海、重庆等城市试点，房产税的开征是一个循序渐进的过程。在中国经济转型还没有成功之时，人们的收入水平没有得到大幅度提升，人民币购买力没有得到提升时，税收制度都应朝着改善民生的方向去改革。

    而在记者接触的业内人士中，不少人都认为，近期内南宁还不会开征房产税。广西保利房地产营销策划公司常务副总经理苏劲松分析，房产税的开征，是一个循序渐进的过程，中央会先在部分热点城市试点，然后才会普及开来，预计近一两年内南宁都还不会开征。

    /关键词：房价/

    房价上涨难抑制 土地制度是根源

    房价，是中国民众*关心的问题之一，但《决定》中未见“房价”字样。那么，房价的走势将会如何？

    事实上，今年以来，全国多地房价一路上涨，北、上、广、深等一线城市扮演了领涨的角色，**统计局公布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅均达到了20%左右。在此背景下，先有深圳“深八条”，随后北京、上海的“京七条”、“沪七条”和“穗六条”迅速接棒，一线城市房地产调控再度加码。

    反观本地，南宁房价也是保持一路上涨的势头。上半年有盛天领域、和居·邕江郡、瀚林新城等热点楼盘领涨，下半年有万达公馆、荣和·公园悦府、美泉1612董事府邸等高价楼盘上市，产生结构性上涨。中国指数研究院数据显示，10月南宁房价环比上涨0.9%，房价已经连续出现10个月上涨，南宁是否会出台相应的措施？戴晓峰认为，南宁楼市的主流购买力是刚需，泡沫成分较小，市场比较健康，政府行政手段干预市场的可能性不大，受供求关系等多方面的影响，未来刚需市场的房价仍会稳步上涨，高端品质型物业也有上涨的空间。苏劲松分析，未来房价或走两极分化。刚需房价稳定，而作为改善住房或豪宅不涉及民生，改革之后，行政干预较少，由市场来决定，因此将会坚定上涨。

    房价上涨的推手，直接的因素是供求关系等，但刨根究底，很多业内人士认为，土地制度是房价上涨的根源。蔡思荣分析，房地产真正的矛盾根源是土地，只有改变土地制度，才是抑制房价上涨的釜底抽薪之举，行政调控只是治标不治本。“现在出让的土地价格高企，而土地又是半垄断资源，这是有钱房企的游戏。”他说，楼面地价下不去，开发商卖什么价，只能综合土地成本、市场等多方面来制定价格。

    放眼全国，北京、上海、杭州等一线城市，可以用“疯狂的地王”来形容今年的土地市场，而南宁也不例外，竹溪大道旁拍出楼面地价达8933元/平方米的地王，走上拍卖席的多宗地块均有较高的溢价率。

    /关键词：市场化/

    全会鲜少提及房地产 回归市场是改革方向

    日前，十八届三中全会落幕。社会各界都在急切地解读全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，然而与预期不同的是，针对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。不过，不少专家及业内人士都从中解读到未来房地产的发展方向，市场化将是大势所趋。万达集团董事长王健林认为，《决定》没有再提“房地产调控”就是一个进步， 说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

    另外，5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。中国房地产学会副会长陈国强表示，在楼市调控长效机制建立方面，将逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。换而言之，改革已经列出清单，此前已有思路透出。

    10月29日，中共中央总书记习近平在主持中央政治局学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应。同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式。

    中国房地产研究会副会长顾云昌接受媒体采访时表示，过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。**是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自**。

    尽管《决定》中涉及房地产的内容并不多，但业内人士认为，“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等政策，长期来看将显著影响房地产业，有利于增加土地供给，完善房地产税制体系。