俗话说“火车一响，黄金万两”，车站附近人声鼎沸、车水马龙，车站商圈具有独特的优势，如营业时间长、 交通便捷、 综合配套全 、商业机会多 、发展潜力大、 政府重点打造等等，但是投资商铺，不论是不是车站商铺都仍需谨慎。

    看得见的商机，抓得住的前景

    来源：南国城报 作者：谢福平

    一座车站带旺一个片区

    “西乡塘客运站运营情况怎样？”“周边有哪些楼盘在售，房价如何？”自从西乡塘客运站投入运营以后，车站附近的在售楼盘升温不少。大唐·果、骋望·剑桥郡、骋望·领尚颂等楼盘相继推新，车站附近多个在售楼盘近期都在蓄势。车站建成使用，带来的将是南来北往大量的人流、物流。据悉，这座总投资近两亿元的大型客运站预计日接、发车1600班次，日接、发送旅客3万人，高峰时期每天可接、发送旅客8万多人次，是目前全区占地面积**的客运站。除此之外，为了维持车站正常运营，车站还必须聘请大量工作人员。未来一个成熟车站商圈初现雏形。

    从当初东站保利街借着南宁东站建设的东风，趁势热销中也可以看到车站对商业的影响。依托凤岭30万高端消费人群以及高铁输送的超3000万人流，东站保利街一经推出，便遭遇疯抢。“东站保利街的商铺，除了产品本身3.8~5.4米层高使用率较高外，因为项目靠近南宁火车东站，日后可以享受南宁火车东站带来的巨大人流和物流，升值空间大。”在东站保利街投资的蓝先生说。

    人流量是商业旺场的根本保障，人流聚集的地方，商机也汇聚于此。根据国内众多城市建设新站的发展经验，无论是靠近火车站还是客运站的楼盘和商铺，肯定将成为投资的热点，不少投资客将掘金的眼光，投向各大车站周边的楼盘。

    车站商铺成投资热点

    就广州、上海等城市经验看，地铁、车站开通后，其周边房产价格增幅为15%~30%。依托车站，可以带动车站周边地区商贸、文化旅游、休闲娱乐业和其他服务业的发展。

    除了人流量、客流量大之外，与传统商圈相比，车站商圈还具有独特的优势，如营业时间长、 交通便捷、 综合配套全 、商业机会多 、发展潜力大、 政府重点打造等等。因此，有车站的地方，往往也是房产开发*为活跃的区域。准备在莱茵湖畔购买商铺的郭先生认为，埌东客运站周边交通设施完善，学校、银行等生活配套设施齐全，背靠埌东客运站带来的大量人流，投资**可以预见。

    目前，埌东客运站、金桥客运站以及南宁火车站周边推商铺的在售楼盘有5个。靠近金桥客运站的盛天东郡即将推出其商铺新品，大嘉汇·国际酒店用品市场推出的商铺面积为73~145平方米；埌东客运站后面的莱茵湖畔主要推临街商铺；火车站附近的台湾城520流行广场主推临街商铺、大和平·华西商业城17~80平方米商铺持续发售。

    “街铺除了社区内客流外，门前的道路如果成为区域交通要道，或者周边有地铁站点、车站等利好，商铺的价值自然会越来越高，升值也会更快。”苏女士有着多年的买铺经验，她非常青睐于投资车站周边的铺面。

    投资商铺须谨慎选择

    虽说车站商机会带动周边房产，特别是商铺升温，但市民在购铺时也不能盲目出手。新商业经济圈的形成，需要较长一段时间，车站周边也并非“遍地黄金”，不是随便买个铺面就能升值的。

    宝资通项目咨询集团有限责任公司总经理关立坡谈到，进行商铺投资首先考虑的就是投资**率，而影响**率*关键的因素是地段和面积。如果不是转租而是自己经营，就要从经营业态选择合适的面积；位置则应选择在客流量大的线路、站点附近。此外，购买商铺时一定要注意楼层、格局、通透性、停车位等因素，谨慎出手。

    ■推荐商铺

    大和平华西商业城

    临近车站：距离南宁火车站500米

    产品：17~80平方米

    价格：未定

    地址：华西路38号

    投资价值：占据城市中心地段优势，依托朝阳商圈、火车站商圈带来的巨大人流、物流。该区域已经成为南宁小商品批发市场。

    台湾城520流行广场

    临近车站：距离南宁火车站1000米

    产品：少量一层、二层9~90平方米铺面

    价格：均价4.3万元/平方米

    地址：朝阳路68号

    投资价值：商场临街商铺，位于市中心朝阳商圈，人流量大。社区已经成熟，不少商铺已经装修营业。

    莱茵湖畔商业街

    临近车站：距离埌东客运站700米

    产品：35~82平方米临街商铺

    价格：未定

    地址：民族大道170号

    投资价值：项目业态高端，周边也有不少高端住宅。加上交通方便、人流密集，无论是自己经营还是出租，都不必担心人气不足。

    盛天东郡

    临近车站：距离金桥客运站800米

    产品：未定

    价格：未定

    地址：昆仑大道58号

    投资价值：位于363亩、5000户的大社区内，周边在建项目多，人流量大，已经引进北京华联超市，有品牌效应。

    大嘉汇国际酒店用品市场

    临近车站：距离金桥客运站1000米

    产品：73~145平方米

    价格：上期均价2.4万元/平方米

    地址：昆仑大道5号

    投资价值：推出的商铺为50年产权天地铺，位于300万平方米商圈内，本身有12万平方米体量，已成功运营4年。

   投资商铺10大重点注意事项

    一、土地性质

    目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

    “住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从**角度看，其内涵已被变更为《建设工程**许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市**部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

    二、**变更

    要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临**方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

    从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮**纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮**的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边**开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

    三、相关权益

    所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

    大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

    四、面积大小

    商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

    类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

    商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

    五、用途结构

    商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

    住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是*理想的商铺了。

    要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

    六、设备装修

    购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

    一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时**另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

    七、税费品种

    商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

    八、抵押贷款

    投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

    目前，银行对商铺贷款审核比较严格，**面积标准定为50平方米、**总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后**动迁或邻居产权纠纷等难题。

    商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

    九、**时间

    商铺投资讲究的是长期**，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

    对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同**通常也是成正比的，但也有特例。

    譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。

    如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资**是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

    十、市场因素

    市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

    建议近期注意以下几类商铺：商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺，而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。这里涉及的问题十分复杂，需要请教有经验或者得到过教训的投资客，他们是你投资商铺真正的“老师”。

    此外，投资商铺还应注意：

    1、注意较高的首付与月供。商铺一直都需五成首付，10年按揭时间。另外，商业租金较高，但也不能完全实现以租抵供，所以要留有一定的资金以作流动资金运用。一般商铺的评估价并不高，一次性付款不必考虑这些，但出货时得替买家考虑。

    2、商铺的租金水平相差很远，即使是带租约的商铺，租金水平也未必是真实的，投资商铺时，一定要对商铺的租金水平调查清楚，否则会导致高价买了低租金的商铺。

    3、投资商铺要弄清楚铺位的真实结构，可能一家铺位是由两个业主的铺位合并而成，如果买的铺位是属于门面的后半部分，那就没法独立出租做生意了。

    4、商铺的差别很大，可比较性较差，很考验投资者的经验和眼光。