“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，一直备受市场关注，是楼市风向标，是购房者*关心的购房季节，也是开发商必争之“地”。8月是传统的“金九银十”预热期，开发商将在这个月使出浑身解数做足蓄客工作，成就“金九银十”。2013年8月，经济进入“政策**期”，发展处于相对缓慢的复苏阶段。全国楼市呈现两极分化，一二线城市“热度不减”，三四线城市“半火半兵”，市场运行总体上稳定；调控转向稳定基调，微调取代收紧；70城与100城新建住宅房价持续上涨，增幅收窄；全国成交面积保持稳定增长，但增速与商品房价回落；全国商品房库存继续下降，房企到位资金越来越宽。8月下半月开始，市场出现“刚需盘”明显“捂牢”，各大房企“避暑”备战“金九银十”。不能因为2013年7月销售成交量同比和环比“双双”下滑，就判断今年下半年的市场热度会低于今年上半年与去年下半年。每年的7、8月份由于开发商很少大推楼盘而成为中国传统意义上的楼市淡季，然而今年部分二三线城市的楼市正如历史上少有的高温天气，在上半年持续6个月连涨之后依然“高温频现”，呈现出淡季不淡的状态。

    开发商们为争夺“金九银十”的市场先机，纷纷出招。从7月份开始，开发商在**举办的活动就开始增多。开发商们不遗余力的出尽花招办活动，为的就是在“金九银十”中占据一席之地。开发商在8月促销打折，楼市看似在逐渐降温，但更多却是开发商在为“金九银十”练兵。不少开发商加大优惠力度，房企蓄势待发，抢先拉开"金九银十"的销售大幕，楼市“揽客战”烽烟再起。九月、十月是全年冲量的**时刻，无论是刚需房还是改善房，无论是婚房还是**房，销量都会有一个不错的成绩。从8月下半月开始，房企供应节奏有所加快，豪宅、经济型别墅等中高端楼盘的供应力度明显加大，使得整体供应量逐步放大。从供应结构看，房企放慢刚需盘的推盘节奏，以蓄客、宣传为主，备战“金九银十”，同时不愿放弃淡季时机，瞄准中高端产品作为主推对象，目的是为进一步的集中促销做好准备。

    首先是经济层面看。离开房地产，经济无法“稳增长”，财政收入与地方债务面临巨大压力。当国内宏观经济越是低迷不振时，房地产越说能够呈现出“一枝独秀”之花，越是保持稳定发展趋势。一是7月宏观经济数据显示，经济对房地产依赖上升。今年以来实体经济不景气，资金过多地留在房地产市场，外加政策因素和刚需带动，今年楼市呈现量价齐涨，经济对房地产的依赖度没有降低反而上升。不管是从房地产的投资与产业拉动力，房地产是中国经济“稳增长”*关键的产业。二是7月**财政与税收及土地收入数据显示，1至7月,全国国有土地使用权出让收入20151亿元,增长49.4%，全国地方财政本级收入42080亿元,增长13.5%。主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,带动相关地方税收增加。1-7月国有土地出让收入20151亿元占全国地方财政收入42080亿元的48%。若再计算上房地产所提供的各项税收,应占地方财政的60-70%。现在制造业普遍低迷,幸有房地产业支撑了经济发展与财政收入。从宏观面来看，*近几年，土地出让收入都占到了全国财政收入的1/4~1/3，对于很多三四线城市而言，其土地出让收入能占到地方财政的一半。

    数据显示，前7月，全国政府性基金收入25345亿元，增长41.1%。楼继伟表示，这主要是受用地供应量增加、房地产市场交易活跃、地价整体水平上涨，以及去年同期收入基数较低等影响，国有土地使用权出让收入20151亿元，增长49.4%(去年同期为下降27.1%)。国土资源部此前发布的数据显示，今年上半年，我国卖地收入达到1.7万亿元，增幅达到77.3%。三是目前地方债官方统计是10万亿元，有的官员说是15万亿到18万亿，有的媒介说是40万亿。据测算，下半年，大约1270亿的地方政府性债务到期，为2000年以来**。明年到期的债务达2088亿元，比今年增加10%。数千亿的债务进入偿债高峰期，地方政府怎么还？审计署发布的审计公告表明，从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。2013年上半年，在楼市调控重压之下，地方政府依然掀起了一轮卖地**，各地“地王”频出，原因就在于部分地方政府偿债压力增大，而不得不多卖地。

    **审计署在2013年6月10日公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》(下称“《审计结果》”)中谈到土地财政时言简意赅，但与2010年审计署对全国地方债的全面审计对比，**数据表明了几个现实：2010年底，政府性债务大约有40%要靠土地收益来偿还，而现在，部分地区这一比例已经超过一半，地方政府债务偿还高度依赖于土地收益；但与此同时，土地出让收入增幅在下降，部分地方政府的土地收入越来越不能满足偿债需求，偿债压力正进一步加大。审计署“抽查”发现，部分地方以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长。2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元，占比提高3.61个百分点。换言之，不少地方都以土地出让收入来偿债。值得警惕的是，审计报告中的18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。

    2011年对全国的地方政府性债务审计发现，12个省、307个市、1131个县承诺用土地出让收入，作为偿债来源，债务资金量占37.96%。地方政府的其他还债来源，还有债务单位的事业收入，如高校的学费收入；经营收入，如车辆通行费收入等。显然房地产是财政与税收收入主要来源之一，更是还政的主要资金。今年以来财政收入增速也明显回落，如何化解收支矛盾显得尤为迫切。数据显示，1-7月全国财政收入同比增8%，增幅比去年同期下降3.6个百分点。而财政支出则同比增长8.9%，增速明显高于收入。否则国务院不会在调控关键期内释放“促进房地产市场健康发展”的基调，而地方政府不会在无实质性细则落实期内采取“微调”做法。特别是今年国内面临经济改革与结构调整及转型等城镇化缺钱、地方债务高企、产能过剩、金融领域危机的重大问题时，更加需要房地产“站出来”，稳定大局。

    其次是房地产政策层面看。房地产调控方向发生转变，楼市稳定发展，调控不存在加码。中国楼市调控基调从2010年“抑制”转向2011年“遏制”，2012年“保稳定”转向2013年上半年加强到下半年平稳，后转向房地产去行政化、回归市场化的“调控长效机制”。自今年2月20日国务院“新国五条”到3月1日“新国五条”细则出台，到4月1日35个省市出台无实质性的政策落地，虽4月房价开始涨幅收窄，但房价一直持续上涨。除北京外，其他省市无任何严厉的表态，未执行“新国五条”调控。4月17日，国务院常务会议仅仅提到“保障房”，“一字未提房地产调控”，暗示调控开始转变。6月16日，国务院针对房地产提出“支持居民家庭首住购房”，表明房地产调控“微调”信号。7月5日，国务院办公厅对外发布了《金融支持经济结构调整与转型升级指导意见》再次提出“积极满足居民家庭首住购房”，房地产调控已无“加码”空间。7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议要求，“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。基本可以判断中央对房地产调控态度出现明显的转变。

    调控“微调”，鼓励“自主首套住房需求”。 2013年8月6日，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。2013年8月26日，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。“微调”是地方政府主动“救市”与“稳预期”*明显举动，不仅是因为政策“定向”宽松，调控“底线”也是极有尺度，显现出地方政府房地产调控“有保有压”思路，房地产市场正在加速“分化”。从7月-8月**到地方楼市调控政策变化来看，地方政府暗中不断实施楼市政策“微调”，先是房地产再融资开闸消息、国务院支持首套普通住房贷款政策、再有温州松绑楼市限购令、现在是深圳首套普通住房契税优惠标准、 芜湖本科生买房免契税并获2万补贴。基本印证了“7月30日中央经济工作会议的“经济稳增长”与“楼市促发展”基调。

    2013年7月初，房企“再融资开闸”传闻甚嚣尘上之时，虽然证监会在例行发布会上强调“口径没有发生变化”，但之后的一个多月里，先是新华网连发四文透露“再融资开闸已成定局”，紧接着“新湖中宝”等数家房企公布了自己的再融资方案。显然，市场对监管部门将放开房企再融资闸门已经有了强烈预期。 中央对于楼市调控的态度由“不动摇不放松”转向“促进房地产市场平稳健康发展”、由“短期行政管制调控手段”转向“去行政化的房地产调控长效机制建设”。当市场尚在再融资开闸的消息中甄别楼市调控风向时，另一重要政策底线也在悄然发生变化，那就是将此轮调控直推“史上*严厉”之谓的限购政策。地方政府又一次开始试探中央放松调控的底线。近日，近两年房价处于下降通道的温州市已承认放宽了对购买第二套住房的限制。不过，此前几次地方政府试探底线，两三日内即被叫停，温州举动尚处在被默许状态。而舟山、珠海、金华、宁波等这些非省会的限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为继温州之后限购松绑的“潜力”城市。

    再次是资金层面看。今年前7月全国房企到位资金同比数据看，房企到位资金增速保持正增长，增速减缓，表明下半年房企资金总体上比较宽松，基本不缺钱。一方面是房企到位资金增幅正增长，整体上依旧处于两年来的较高水平，显示房地产企业整体资金情况比去年同期与一季度好。特别是房地产项目资本金比例20%的规定下，房企不存在缺钱降房价的冲动。在市场不断复苏与货币政策预期微调的情况下，预计第三四季度房企资金更加宽松。从前7月房企各项资金来源占比中，利用外资和国内贷款出现上升，而自筹资金和其他资金（信托、基金、借壳上市、发债、股权融资（**公开发行、增发募集资金、增发收购资产）也大幅上升。而定金及预付款依然占据了较大比例，显示房企二季度以销售回款为主。毫无疑问，其他资金（信托、基金、借壳上市、发债、股权融资（**公开发行、增发募集资金、增发收购资产）和自筹资金来源成为房地产企业主要融资手段，特别是其他资金占比的进一步上升，成为企业稳定的资金来源。

    今年上半年房企业绩理想，资金方面迎宽松期。沪深两市房企中报陆续出炉，上半年房地产市场的热况从内地四大房企万科、保利地产、招商地产、金地集团(简称“招保万金”)的半年报业绩水平可见一斑。据计算，上半年，上述四家房企的总签约销售金额已经超过1800亿元。而易居**发布的关于2013年上半年全国房地产企业资金状况报告指出，2013年上半年,房地产开发企业到位资金在加速，资金状况自2010年以来**步入“宽松”区间。从半年报来看，大多数房企的业绩比较理想。截至8月27日，Wind统计显示，沪深两市已有111家上市房企发布半年报。今年上半年，这111家上市房企净利润总计约341.69亿元，较上年同期（同比）增幅为29%；营业收入总计约2430.72亿元，同比增幅为44%。在资金方面，房企也迎来宽松期。2002年以来，房企资金状况呈现“前松后紧”，尤其是2008年*为紧张，2009年出现弹跳式反弹而大幅好转，**呈现宽松；自2010年开始严厉楼市调控，房企纷纷面临成本走高，资金链紧张的状况，一度陷入资金低谷。但易居报告指出，2013年上半年房地产开发企业资金状况继续改善，已经步入宽松期。这也是2010年以来**处于宽松区间。

    中国房地产市场的需求和购买力本身就很强，而**目前对于房地产也没有严厉政策打压，所以房地产行业整体资金情况都很不错。未来一年房企融资开闸预期、调控口径微调等因素，都有助于房企改善资金状况。一方面，融资开闸预期再起，政府提高了对银行系统金融风险的规范，并从7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平，这显示出监管层对行政手段的放松，并期望通过市场手段为房地产市场的供应量提供更多保障。另一方面，调控政策口径略有微调，7月30日，中共中央政治局会议上，并未提出加强对房地产市场的调控，而是提出促进房地产市场平稳健康发展。不再一味强调打压市场和房价，而是着眼于增加市场的供应，盘活存量、增加供给的长效机制的逐步建立。三是房产税开征目前不明确，即使个别城市开征毫无影响，“限购”政策不存在升级。在此背景下，房企对楼市看好，尤其是对“萧瑟”了很久的“金九银十”充满信心。

    **是库存层面看。今年的市场**的推手就是市场的需求。值得注意的是，在下半年以来，成交一直处于下滑状态，从市场上看，并非是购房者的热情淡去，而更多是开发商在有意地控量。按照常规的建设周期，下半年销售的应该是今年或者去年底开工的项目。而这些房源在7、8两月能拿到预售资格的并不多，而更多项目会将注意力放在9月以后。而金九前夕，预售量大增就可以看出今年的9月将是一个推量的高峰期。现在无论是刚需还是投资需求仍然非常的旺盛。在这股强大的消费需求下，金九银十即便是有大量新盘面市竞争，但同样也难以完全满足这些刚需的居住需求。从7月末全国商品房待售面积看，整体上保持下降趋势。其中商品住宅待售面积同比增长较6月末同比增幅继续回落。一方面是近期市场持续平稳，企业推盘节奏和力度有所恢复，住房需求旺盛，购买力意愿强烈。另外一方面是后市供应下降与调控影响新增供应的情况下，预计下半年全国商品房待售面积仍呈下降趋势。

    随着刚需区域推盘量的减少，在目前供需失衡的情况下，不少刚需盘价格明显上涨，与之相反的是，豪宅、别墅产品的价格不但没有出现上涨，而且大打促销优惠牌，以吸引更多的改善型客户。造成这种现象的原因有三：首先，一些项目前期大量开盘，存货已经得到集中释放；其次，部分开发商对“金九银十”预期较高，集中选在9月或10月入市；再次，近期市场上新增项目价格上调迹象增多，在申请预售许可时可能遭遇了更为严格的审查。在降息、降准与调控转向等微调等多种因素**下，首套房置业需求加速入市，金九楼市将继续放量销售，这使得开发商对市场有乐观的预期。一线城市从而加价出售，甚至捂盘惜售，推动“金九银十”走向量升价涨。但是就全国而言，依然是延续8月平稳行情。预计到“金九银十”房地产市场的传统旺季，价格肯定会有略微的上涨。

    2013年9月1日，CRIC、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布了《2013年8月中国城市住房价格288指数(以下简称“中住288指数”)》，监测反映全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”在8月再创新高。报告显示，2013年8月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1061.8点，较上月上升11.3点，环比上涨1.08%，涨幅较上月扩大了0.24个百分点，同比上涨11.16%。从目前中国经济、政策（调控）、资金、存货（供求）四大因素上做客观分析，今年楼市“金九银十”成色依然“足”，9月主要城市销售成交量将保持显著环比增长，房价上涨幅度会有所加大。即使9月全国销售成交无法超过今年3月份成交量，不会影响楼市“金九银十”成色。因此，今年三季度楼市依然保持着“高温”，房价仍坚挺，即将到来的楼市传统黄金季“金九银十”也将成色不错。目前是购房的良好时机，有置业想法的人群应该速速行动。遇到适合条件的楼盘赶紧下手，否则别后悔。