上半年，“国五条”空降，却并未使渐热的楼市降温，越调越涨，越涨越买，仿佛是对房地产政策调控的嘲讽。

    下半年，政策会否再度加码，调控重拳是否会继续砸向楼市，银行信贷政策是否会缩紧？楼市会否如政策预期一般进一步回归理性？

    上半年，新老盘掀起抢客大战，甚至出现了楼盘一次推出千套房源仍被一抢而空的场面，楼市热得让人难以理解。

    下半年，刚需是否仍是市场主力，面对源源不断的需求，楼市风向标会否变化？

    上半年，刚需盘表现抢眼，但多个高端项目崭露头角，豪宅标准讨论声四起。

    下半年，华发、万达、嘉和城·天著等多个项目将亮相，楼市目光是否将更聚集于此？

    上半年，楼盘好卖，多盘取消折扣、优惠。

    下半年，面对全年销售压力，会否有更多惊喜让利留给购房者？

    上半年，虽然青秀房价高居榜首，但从数据显示，该区域仍是购房者*青睐的区域。但兴宁、城南作为刚需重地，势头强劲。

    下半年，4大区域都有多个新盘上市，老盘储备也丰富，哪个区域将成为购房者*希望买下的宝地？

    上半年，多家重点房企均如愿完成半年计划，万达、瀚林、保利等成绩突出。

    下半年，各开发商是否对市场依然保持足够乐观，年底会否有黑马杀到？

    上半年，一面是土地供应不足计划的1/5，开发商们找地难，地价飞涨地王重现。

    下半年，土地供应是否能如期完成年初计划，疯狂地王还会再来吗？

    上半年，南宁楼市留下了无数值得铭记的画面。

    下半年，会否存在变数，会否更加精彩，值得期待。

    供应加码，土地爆发 楼市下半场不差粮

    来源：南国城报  作者：凌青妹

    走过上半年楼市的燥热，下半年楼市依然令人瞩目。从供应上来看，南宁楼市依然呈上升趋势。据不完全统计，下半年，预计有38个新盘（含大型新组团）上市，多幅地块出让，业内人士分析，量价齐升将仍是下半年楼市的主色调。

    38新盘上市，城南挑大梁

    上半年是老盘的天下，掀起抢客大战，催热楼市。进入下半年，楼市供应加码，荣和、保利、瀚林、盛天等**多盘联动，抢收下半年。对于计划下半年买房的购房者来说，新盘或沉寂许久的老盘新组团上市，无疑是关注的焦点。

    据不完全统计，下半年南宁楼市预计38个新盘（含大型新组团）上市。可以预见，有17个新盘上市的城南，将是下半年是楼市热点区域，挑起了供应大梁，开发多年的五象新区，楼市终于迎来勃发。

    具体来看，随着新区建设加速，多个大型配套呈现，城南新盘供应猛增，其中五象新区核心区备受瞩目，目前区域内已有10余个项目布局，打破过去青秀一枝独秀的局面。五象新区核心区预计上市的新盘预计有7个，包括农房·澜湾九里、江悦蓝湾、云星·钱隆首府、盛科城等。

    此外，楼市“老大哥”青秀新盘供应依然后劲十足，预计有9个新盘上市，**的特点是产品高端，别墅就是一大亮点。这些新盘包括盛天香墅、荣和·公园墅、荣和·公园悦府、龙光·天悦龙庭、江山麓府等城市中心盘或山水资源盘。

    而刚需重地西乡塘老盘依然活跃，不过上半年已有一批新盘陆续上市，下半年新盘热度明显后劲不足，预计仅6新盘上市，集中于相思湖新区。如中海·御湖熙岸、荣和·邕江悦府、骋望·鹭涛汤House。

    兴宁有望6个新盘上市，片区品牌房企的楼盘增多，如联发·尚筑、云星·钱隆御景等。再加上区域已盘踞着荣和、保利、瀚林、盛天、嘉和等芸芸**，片区楼市**竞争的格局将愈演愈烈。

    新盘首开，低开概率较大

    楼市中场盘整，近期有不少楼盘则亮出特惠房吸引购房者，尤其是城西、城南这两大刚需重镇。其中，城西有近10个楼盘在抢推优惠，龙光·水悦龙湾**5589元/平方米；荣恒·江景**优惠500元/平方米。城南的云星·钱隆江南推出30套清盘价房；昌泰·鑫金绿洲由此前均价6000元/平方米下调至均价5680元/平方米……优惠局势升级。南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟认为，开发商愿意以各种方式博眼球，因此预计金九银十，还会出现一波促销潮。

    老盘打促销，对于新盘来说，则难言高开。虽然很多楼盘宣称“尚未定价”，但也有意无意“放风”，透露了大致的价格范围。五象新区核心区的江悦蓝湾首开预计“6”字头，与近期首开的港保苑价格基本在同一水平上，而与碧水天和相比，价格仍占据优势。“我们将参考同地段的楼盘定价，做出合理的价格。”西城品阁、碧园·南城故事等楼盘都做出了这样的回复。

    不过，一些高端楼盘或“面粉贵”的新盘，低开并不太现实。如龙光·天悦龙庭楼面价达6000元/平方米，业内人士分析，“面粉”这么贵，“面包”至少卖到1.1万元/平方米以上。而荣和·公园悦府、盛天香墅、江山麓府等高端盘的价格也将符合楼盘的定位。

    一面是优惠范围扩大，新盘难言高开。另一方面，从整体房价上来看，稳中上涨仍是大趋势。**统计局数据显示，6月70个大中城市，63个城市房价环比上涨，其中南宁环比上涨0.8%，连续5个月上涨。南宁宝创地产顾问副总经理蒋晔分析，下半年楼市供应加码，多个新盘上市，整体市场会出现量价齐升的局面。

    金融宽松，执行差别信贷

    政策温和，楼市环境宽松，促使了量价齐升。这是上半年政策的写照。今年4月，中央出台“国五条”，不过老调重弹，并未发挥它的威力，沦为“空调”。

    “下半年不要再有政策调控啦。”南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司总经理关立坡认为，虽然多次政策调控，但并未能够抑制房价上涨。

    对于之前盛传的房产税扩容，业内人士分析，今年南宁实行的可能性不大。南宁联发房产代理有限公司总经理助理佘仲强接受记者采访时分析，南宁目前还尚未进行全国房产联网，再加上南宁作为三线城市，执行较滞后，征收房产税的条件还不成熟，因此今年实行的可能性不大。

    其实，自新领导班子上任以来，中央对于楼市调控，并未在大型会议上过多提及。*近一次表态，则是6月19日李克强主持召开国务院常务会议，明确提出支持居民家庭首套自住购房的信贷需求。业内人士分析，银行政策或相对宽松。

    就在上周，中国人民银行宣布，自今年7月20日起，全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限。但商业性个人住房贷款利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

    央行相关负责人表示，此举是落实中央有关房地产市场调控政策，抑制投资投机性购房需求，促进房地产市场平稳、健康发展。人民银行要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。因此，此次改革未对现行的商业性个人住房贷款利率政策作出调整，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

    土地增仓，大热门在五象

    尽管上半年调控加码，不过整个楼市的政策环境相对温和，不少楼盘纷纷发力。来自南宁市住房保障与房产管理局数据显示，1~6月南宁新建商品房签约面积314.52万平方米，31122套，同比分别增长60.7%和53.95%。

    上半年住宅表现突出，而与此形成鲜明对比的是，土地则显得稍逊，供应显得“捉襟见肘”。上半年，土地仅出让1000多亩，不足计划供应的1/5。

    根据计划，今年供应经营性用地达8549亩。意味着，下半年的土地市场很有看头。按照以往的惯例来看，第三、第四季度也是土地供应的爆发期，**往往在年末才到来。

    下半年土地供应加码，热点区域同样在五象新区。目前，南宁其他城区开发成熟，土地储备相对少，作为南宁重点打造的区域，五象新区是下半年土地供应的大户。计划显示，仅五象新区核心区，今年就计划供应17幅地块，共1143.66亩，而1~7月仅出让4幅共130.87亩的地块。下半年，五象新区很有看头，供应的地块包括200亩的大型地块。

    上半年土地供应不足，开发商抢地很“带劲”，每场土拍，都吸引众多房企竞拍，激烈的抢地推高地价，1~7月产生了两幅地王——位于朝阳路与民族大道交汇处的稀缺地块，拍出单价3595万元/亩；竹溪大道东侧地铁近日则拍出楼面地价8933元/平方米，直逼周边在售楼盘的均价。对于下半年的土地，疯狂的抢地局面会否再现？会不会再诞生新地王？

    业内人士分析，目前无论是本土还是外来开发商，土地储备都不足，特别是今年市场有些好转、房价普涨的市场下，开发商对后市普遍较乐观，在房企“不差钱就差地”的情况下，优质地块肯定都会备受关注，不排除会诞生新地王。

   “饥饿疗法”下，好戏少不了

    来源：南国城报  作者：梁宁宁

    南宁土地市场的好戏在下半场。今年以来，一面是土地供应不足计划的1/5，一方面是开发商**抢地，创造出8933元/平方米的楼面价记录。有人说，供应缓慢是政府的“饥饿疗法”，有人说，开发商上半场销售不错，手中有钱，加之对后市看好，会更积极抢地。下半场如约而至，预计土地供应将比上半场大幅增加，抢地大戏还会继续上演吗？地王还会再现吗？

    1问

    三四季度供应爆发？

    按照“国五条”的要求，要加大土地供应，年初南宁市国土局发布的今年出让计划显示，今年将推出经营性用地8549亩，是去年计划供应的2.74倍，增量之大让不少业界人士倍感吃惊。

    但似乎，计划赶不上变化。与计划供应大增对应的，却是土地供应缓慢的现实。1~7月，南宁市总计供应17幅共1289亩经营性用地，仅占年度计划的15%。其中大部分地块是挂牌出让，仅3幅地块走向拍卖席。

    按照往年惯例来看，第三、第四季度是土地供应爆发期，尤其是年末之际，往往是土地供应的**。

    从目前发布的公告来看，将于8月16挂牌出让五象新区凤凰路94亩商住用地、五象新区弘良路29亩住宅用地。另外，柳沙半岛128亩商住用地将于8月22日挂牌竞价。记者从南宁市国土局了解到，接下来还有沙井大道147亩商住地块，以及大学路北、鲁班路东面18亩商住用地进行公开拍卖。

    将年初的土地计划供应表与已出让地块对比，不难发现，接下来，还有大量焦点地块等待登场。其中，土地供应大头五象新区，仅仅核心区就计划供应17幅地块，总共1143.66亩，其中有4幅面积130.87亩已出让。意味着，这一区域还有多幅地块将登场，其中包括200亩大型地块。

    2问

    开发商还会继续抢地？

    面粉供应不足，直接带来不少开发商无米下锅的局面。僧多粥少，从今年已举行的两场土地拍卖的抢地大戏可见一斑。

    如5月23日举行的首拍现场，相思湖新区、高新区两幅地块，吸引了10余家竞买人到场拼抢。而7月16日，竹溪大道36亩地块，又吸引了10家实力房企拼抢，火药味十足，甚至出现了开发商直接喊出“**能加价多少”的情况，现场一片哗然。

    其中，如振业、中铁等在南宁仅有一个项目的企业，虽然多次出现在土地拍卖现场，但都因地价过高，**阶段放弃举牌。中铁一名负责人透露，如今正积极找地，尤其倾向规模较大的地块，而竹溪大道地块价格过高、规模较小，所以没有拼抢到**。

    另外，从不少房企上半年的业绩来看，成绩喜人，手头有钱的开发商都在谋划着新战略。如龙光、盛天、荣和等负责人均明确表示，如果有合适的地块合适的价格，一定会奋力出手。如南宁市龙光房地产开发有限公司营销总监黄楠表示：“目前我们在关注南宁市场乃至整个广西市场上的多宗地块，如果是优质地块我们会出手。”

    不能忽视的，还有一些外来房企的动作。他们大多是早就看好南宁市场，已备好重金准备随时出手。如5月23日，成功斩获地块的，是珠海华发、深圳润豪置业两家外来房企。而7月16日击败多家实力房企，豪气掷下9个多亿夺取竹溪大道地块的，则是此前在南宁还未见有项目的广西润洲投资。不排除，下半场还会有外来房企成为土地市场的黑马。

    3问

    地王还会再来吗？

    今年以来，房企如饥似渴的拿地热情，让许多城市的地价记录频频刷新。上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块，地王频现，南宁也不例外。

    5月23日，相思湖新区拍出单价地王；7月16日，竹溪大道拍出8933元/平方米的楼面价地王。下半场，土地供应大幅增加，在房企“不差钱”、却差地的情况下，地价还会不会被进一步拉高？

    辉煌集团广西分公司副总经理黄明程分析，目前无论是本土还是外来开发商，土地储备都有不足，特别是今年市场有些好转、房价普涨的市场下，开发商对后市普遍较为乐观，优质地块肯定会备受关注。

    业界普遍分析，开发商大多都有拿地的欲望，但基于当前的市场形势，大多房企还是表现理性。一些环境成熟，能够实现快速销售的地块，无疑会遭到拼抢，且不排除又有新地王的诞生。不过，一些地段偏远的地块，预计仍不会引起房企太大兴趣。

    谁*有可能成为下半场的地王候选？从前期的供应计划来看，青秀区东葛路北侧68亩地块，凤岭路南400亩地块，青环路东北侧28亩用地都是值得期待的稀缺用地。

    而对于土地供应*多的五象新区，南宁宝资嘉项目咨询有限公司副总经理黄忠分析，大家都会关注，但可能到实际出手时会比较谨慎。新区想做旺，要先把路网、以及基础配套设施先完善，把医院、公园、商业配套先做好，不然开发商不会太敢贸然跟进。

    解构4大悬念：房价易涨难跌

    来源：南国城报  作者：欧永潘

    进入7月，楼市下半场启幕，“钱荒”来袭、房产税试点要扩容、房贷收紧、央行放开金融机构贷款利率管制……诸多消息相继传出，使得2013下半场的楼市走向更加扑朔迷离。居周刊记者采访业内人士，试图揭开楼市下半场的4大悬念。

    悬念1

    房价“涨”声依旧？

    步入7月，房产税试点扩容、银行闹钱荒、房贷收紧等消息频传，但全国范围“涨”声依旧。**统计局**数据显示，6月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的有63个，同比上涨的有69个。南宁也不例外，再次出现在上涨城市行列，环比同比齐涨。

    具体到南宁来看，房价走向有些分化。今年来价格明显上扬的盛天领域、联发臻品、美泉1612等，目前步入维稳。7月20日盛天领域开盘均价接近6200元/平方米，与上期基本持平。嘉和城温莎小镇、金源城开盘，均价都比上次有所上扬。

    另一面，南宁又爆出“惠战”。目前，优惠遍及各片区，有10多个盘推出大幅优惠。其中，红日山湖持续加推封顶价5700元/平方米特惠房，较正常实惠几百元/平方米；龙光·水悦龙湾连续推特惠房，单价较正常实惠近千元。

    对于下半场房价走势，多数观点认为稳中有升。广西荣和集团营销总监谭志宏分析，当前刚需入市踊跃，**房价上涨。受货币政策、宏观经济及地价等影响，未来房价将稳步上扬。

    南宁宝资杰房地产咨询有限公司副总经理漆四林表示，预计下半年市场仍比较平稳，房价不会出现暴涨暴跌。

    悬念2

    楼市成交全面升温？

    这个7月，楼市热度不比火爆的5、6月差。经前两周盘整，上周南宁迎来7盘推货；本周，仅兴宁就有6个项目开盘，预计供应近千套房。

    下半场，南宁供应明显加大。保利·爱琴海、金源城、荣和·山水绿城、森林假日、瀚林新城等，在下半年会加快走量。广西荣和集团副总裁周鹰透露，下半年，荣和会全系产品出击，多个住宅和商业项目联动开发、推出，其中荣和·山水绿城争取年内住宅“清盘”。

    表示在下半年加快推货，已成普遍现象。广西阳光时代置地有限公司营销总监姜莹表示，森林假日会走快速开发、销售的策略。

    此外，新盘也会集结上市。据不完全统计，下半年上市的新盘、新组团超过30个。不少新盘体量较大，包括柳沙的华发·国宾壹号、兴宁的联发·尚筑等。

    卖方市场扎堆供货，会否迎来楼市全面升温？广西江宇地产副总经理杭祖力认为，预计楼市会往平稳、理性的方向走，部分性价比高的楼盘会持续卖的不错。南宁宝创地产项目咨询有限公司副总经理蒋晔认为，下半年加大供应，成交仍将会持续上升。

    悬念3

    多样产品分化市场？

    进入下半场，多样化产品将保持活跃，持续分化市场。

    记者统计，下半年除荣和·山水绿城、保利·爱琴海、瀚林新城、盛天领域等刚需盘持续出货，投资项目南宁万达中心、江宇世纪广场、中海雍翠峰·汇金街、大嘉汇·国际酒店用品市场等商铺及写字楼会加码供应，而嘉和城·天著、盛天源墅、盛天香墅、华发·国宾壹号、荣和·邕江悦府、江山麓府等10多个高端项目会开盘推新。

    多样产品供应加大，成交如何？从上半年热销的南宁万达中心、嘉和城、保利·爱琴海、瀚林新城等，可看出各产品线都有卖的好的。

    南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟曾分析，今年来政策加码，住宅投资受抑制，商业地产明显升温。另外，买方市场被政策**，置业倾向一步到位，因此今年高端市场也有一定看点。

    辉煌集团广西分公司副总经理黄明程分析，从*近楼市表现来看，购房者需求出现明显改变，改善需求不断释放。接下来，需求改变将继续深化，促进大户型的成交。

    悬念4

    政策会否再度加码？

    上周中国人民银行宣布，全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率7折下限，一时间，市场上风声鹤唳。

    不过，央行在公布放开管制的同时，也申明个人住房贷款利率政策暂不做调整。于是，此前多地首套房贷利率或再出现7折的揣测，不攻自破。但是，这也未彻底解除人们对于房贷市场变局的预期。

    加上前段时间全国多地热炒房产税试点扩容、银行闹钱荒、房贷收紧等消息，不少人关心，下半场会否迎来政策加码？

    漆四林分析，未来政策走势难以预测，但近期可能会加大力度延续前期政策，例如会对各地政策执行情况加大查处。至于目前传言颇多的房产税，试点城市可能会增多，但受制于全国联网系统并未完善等现实问题，短期内全国推行的可能性不大。

    陈伟在接受采访时表示，南宁政策一般都会慢半拍，但南宁也不排除房产税出现的可能。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，为了稳定经济发展，这种严厉政策存在放松的可能，再度加码的空间不大。不过也有国内专家认为，下半年应是上半年政策的近一步细化落实，不会出台比“国五条”更严厉的政策。