今年上半年,**出台系列综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。而土地方面，根据计划,今年南宁将出让98幅经营性用地。今年上半年,通过“招拍挂”方式推出的土地不足20幅,土地供应量不多。业内人士认为,下半年南宁土地供应量将增多。楼市营销方面，各个项目都积极出谋划策，别出心裁的创意比拼搅热市场。相对于新房市场的稳步上升状态，二手房市场在今年上半年可谓跌宕起伏,犹如过山车。二手房市场交易出现井喷后,冲高回落,交易急剧下降。中介公司赚得盆满钵满后,又面临着无米下锅的局面。

    中场哨声吹响

    来源：南国早报 作者：谢嘉明

    6月中旬,中国男足做了一件“很没面子”的事:在合肥迎战泰国队时,以1:5惨败。

    虽然我对足球了解不深,但还是知道泰国队是“鱼腩队”。如今,被国人寄予厚望的男足,竟然败给名不见经传的泰国队,而且是在主场失利,又是以大比分落败,这让很多愤青气得吃不下饭猛喝闷酒。

    和中国足球一样,人们一谈到房地产就气不打一处来。各种骂声和质疑声充斥着各大网站的显眼位置,甚至有些只要是涉及到房地产的文章,链接的评论都是骂声一片。尽管房地产和足球都曾为中国做出过贡献,可好事不出门、坏事传千里,房地产和足球一样,不被骂反而不正常了。

    有人把足球和房地产总结出许多相似之处:骂它又离不开它;市场化与管理体制不符;是滋生**的温床;黑幕和黑哨扰乱了市场……对网友的观点,我只是部分认同,毕竟,房地产与足球还真的就不一样。

    首先,我国的房地产行业年龄比中国足球小。从全面取消福利分房至今,楼市才走过20多个年头,楼市所取得的成绩有目共睹。迅速发展的过程中有错误和偏差在所难免,何况这些错误和偏差,比“走一步退三步”的足球少多了。

    其次,房地产行业对应的行业有数十个,对弈也不是足球那样“一对一”。面对错综复杂的局面,楼市能够屹立不倒,在已买房和未买房的人群中做到基本平衡,这远不是屡屡出战碰壁的足球能相比的。

    再次,行业的发展需要新陈代谢。近些年来,足球鲜见“代有人才出”,球员的断层使得球队缺乏战斗力。而楼市这些年来适时调整,开发商迎合限购、限贷、70/90等政策,研发出的许多新户型、新产品,生命力顽强。

    7月伊始,很多企业都在总结和回顾上半年工作。上半年,国内地王异军突起,南宁楼盘开盘现场再现人头攒动,这是市场传递出的趋暖信号。下半年,开发商如何走品牌竞争之路,提供具有高附加值的优质产品在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,这是市场留下的悬念。

    中场哨声吹响,让我们休整片刻,再接再厉。

    新政 威力大 影响远

    来源：南国早报  作者：杨双竹

    住房限购、差别化住房信贷、增加土地供应……今年上半年,**出台系列综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。2013年上半年,南宁楼市在调控中逐渐站稳,记者选取了几个政策关键词,对楼市进行回顾。

    南宁公积金房贷上限涨至60万元

    关键词:公积金

    镜头回放:1月28日,记者从南宁住房公积金管理中心区直分中心(以下简称“区直公积金中心”)获悉,该中心对《南宁住房公积金管理中心区直分中心住房公积金个人住房委托贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)进行修订,规定在该中心缴存住房公积金的区直和中直驻邕单位职工,符合一定条件的,住房公积金贷款**额度可由原来的40万元放宽至50万元或60万元。新办法从2013年1月1日起开始实施。

    记者走访:新《办法》出台后,职工要想满足获贷条件,就必须从开始缴存公积金之日起,每个月都按时正常足额缴纳公积金,连续6个月以上,才算是正常汇缴。目前南宁城区的商品房价格普遍达到了6500元/平方米以上,不少工薪阶层表示“现在贷款40万元明显不够”。而刚需家庭多数会选择一步到位,以买一套100平方米左右的三室二厅为例,加上各种手续费,总价超过70万元,按30%的首付交齐约20万元,还需再贷50多万元。南宁公积金房贷上限涨至60万元,对大多数普通职工来说恰如及时雨。

    南宁户籍新政正式实施

    关键词:户籍

    镜头回放:从今年1月4日开始,居民只要达到一定条件,就可以按照意愿迁移户口。根据南宁市公安局公布的户籍制度改革实施细则,以具有合法稳定住所为户口迁移的基本条件。所谓的“合法稳定住所”,是指在本市通过购买、赠与、继承、自建等方式拥有房屋所有权的住房(含银行按揭的商品住房)和公共租赁房、单位集体宿舍及亲属住所。根据细则内容,无论是投靠亲戚,还是投资经商人员、农民工、大中专毕业生等。只要在南宁具有合法稳定的住所,并符合细则规定的相关条件,就可以将户口迁入南宁。对于租房户,只要房东同意,签订房屋租赁合同到房产局备案后也可申办。

    记者走访:在这次户籍管理制度改革中,南宁市取消了按农业户口、非农业户口区分城乡户口的登记方式,实行城乡统一的户口登记管理制度,城镇居民、农村居民的户口统称“居民户口”。同时,按照在经常居住地登记户口的原则,公民在经常居住地登记的户口为常住户口。

    新的户籍管理制度打破了阻碍城乡人口流动的桎梏。买不买房不再成为是否获得南宁市户口的**条件。这对南宁楼市的影响将会渐渐显现。据南宁市公安局人口管理支队唐副支队长介绍,目前,南宁市(含六县、六城区)常住人口约710万人、流动人口130万人。新政实施后,将有不少“新南宁人”在南宁买房、落户,给楼市带来利好。

    南宁实施细则出炉

    关键词:细则

    镜头回放:2013年上半年南宁楼市因“新国五条”而躁动。3月1日,**公布的国五条细则具体内容,犹如一只靴子落地掷地有声。当大多数人以为国五条即将过去的时候,地方版国五条细则“驾到”,促进新房、二手房市场火热成交。

    记者走访:南宁市政府办公厅已印发关于继续做好房地产市场调控工作的通知,从限购、信贷及税收政策调整、土地供应、住房保障、市场监管等几大方面“出招”,进一步明确2013年新建商品住房价格控制目标。但是对于房屋交易按转让所得的20%计征的相关细则迟迟没有细化。据媒体报道,目前除北京已有征收实例,全国无一城市按此征税。

    土地 供应少 成交增

    来源：南国早报  作者：谢嘉明

    根据计划,今年南宁将出让98幅经营性用地。今年上半年,通过“招拍挂”方式推出的土地不足20幅,土地供应量不多。值得关注的是,所推出的地块均取得较好的市场反响,有的成交价高。业内人士认为,下半年南宁土地供应量将增多。

    外地企业南宁抢地

    关键词:过江龙

    镜头回放:5月23日,南宁土地市场迎来了2013年**土地拍卖。珠海华发和深圳润豪置业分布把科德路和江北大道鹏飞路口两地块收入囊中。

    记者走访:此次拍卖的两块地,一块位于高新区,面积约51亩;另一块位于相思湖新区,面积约45亩。从区域位置看,这两块地各有优势,一位靠近快环,一块靠近江边。在多家竞买企业中,珠海华发和深圳润豪脱颖而出,分别以900万元/亩(楼面地价3857元/平方米)、850万元/亩(楼面地价3643元/平方米)买下,“过江龙”名副其实成为此次土地拍卖会的主角。

    业内人士认为,今年以来全国土地市场升温,不少实力企业买地积极性高。在这样的市场背景下,发展前景好的南宁楼市受到外地开发商关注,纷纷前来买地。珠海华发是珠海楼市龙头老大,当地10套商品房就有一套由该公司建造。深圳润豪也是大型房企。实力房企业前来南宁开发楼盘,既加剧市场竞争,也有利于提高南宁楼盘品质。

    凤岭一楼盘开发商覃先生认为,近年来前往南宁开发楼盘的外地开发商有所增多,但从南宁的楼市规模和体量来说,外地开发商还有较大的发展空间。一二线城市竞争激烈,房企会更关注发展潜力大、市场风险小的三四线城市。今年,随着万科等知名企业开发楼盘,南宁还会受到越来越多外地开发商的关注。

    热点地块受到关注

    关键词:城中心

    镜头回放:6月26日,南宁市国土资源局举行了2013年第18、19、22期国有建设用地使用权公开挂牌出让截牌仪式。当天截牌的3块土地中,除邕宁区限价房地块流挂外,其余两块土地均顺利成交。其中一块位于朝阳路与民族大道交汇处的稀缺地块,以3595万元/亩的单价成交,成为近一年来的单价地王。

    记者走访:“土地交易中出现有冷有热的现象,十分正常,表明开发商买地较为理性。”广西利发房产营销公司副经理张海文说。

    张海文认为,在当前市场逐渐趋暖的情况下,优质地块开发风险小,所以更受到开发商的关注。位于朝阳路与民族大道交汇处的地块,属“城中央”位置,尽管起始价为3595万元/亩,仍受到开发商的追捧和青睐,说明“高投入、高产出”的理念得到开发商的认同。这块地因为竞得人必须承担项目拆迁、回建成本,楼面地价不足6000元/平方米,总体来看成本在可控范围内。

    一些业内人士认为,有的所处地段不好的地块,虽然地价便宜,但开发风险大,开发商买地就谨慎多了。位于邕宁区的一块地周边配套不齐全,流挂可能就是这个原因。估计在今后一段时期内,这种局面还会存在。

    据了解,下半年南宁还将出让一些热点地块。业界分析,这些地块因为竞争激烈,可能成交价会走高。

    看好后市市场升温

    关键词:踊跃

    镜头回放:近期南宁举行的土地招拍挂活动中,前来竞买的企业明显增多,有的地块是近10家企业竞争,这与去年冷清的竞拍现场形成鲜明对比。

    记者走访:近期,上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。备受关注的上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价地王纪录。6月27日,万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块地王。

    一些业内人士认为,南宁土地交易升温的情况,与全国楼市趋势一致。新国五条细则落地后,开发商纷纷看好后市,买地热情高涨。此外,去年下半年以来,南宁的土地供应量不大,一些“等米下锅”的开发商有些着急,这在一定程度上也加快了土地交易的升温。

    据了解,今年上半年南宁一些楼盘成交增多,开发商手头逐渐宽裕,买地意愿加强。从目前公布的市场情况看,南宁一些知名开发商的楼盘已经接近尾声,但目前还没有土地储备。下半年,这些开发商将成为土地交易市场上的活跃人士。

    一家在上半年参与了南宁土地竞买但未能如愿的企业负责人向记者表示,现在南宁的地价不算太高,但优质地块偏少,且附加条件多。如果土地**条件适当调整,交易就会出现井喷现象。
 

    营销 比创意 过新招

    来源：南国早报  作者：黄有宁

    论坛给写字楼造势

    关键词:论坛 写字楼

    镜头回放:6月20日,素有“毒舌”之称的**经济学家郎咸平出席南宁万达中心高峰经济论坛。而自3月16日亮相以来,南宁万达中心相继邀请了央视**主持人芮成钢、水均益、金融界翘楚陈淮教授、《货币战争》作者宋鸿兵、张召忠将军做客万达中心,多次论道区域发展与投资方向,获得了市场的广泛关注,在业界掀起了写字楼投资的讨论风潮。6月29日,在南宁万达中心甲级写字楼开盘仅两个小时,就售出了29整层的产品,吸金10亿元。

    记者走访:“南宁万达掀起了今年上半年南宁楼市写字楼投资的热潮。”业内人士如此评价南宁万达中心的营销方式。他们认为,万达中心在推写字楼之前,邀请重量级的专家学者举办经济论坛和投资论坛,为其产品形象做包装和宣传,同时也给投资者认清经济形势和投资趋势。某房地产开发商也坦言,南宁万达这种方式搅热了南宁写字楼投资市场,他们推出写字楼产品,除了市场因素外,也有迫于万达这种营销方式的压力,生怕在写字楼产品市场不能分到一杯羹。

    “每次看报纸都能看到南宁万达的宣传,才开始关注写字楼市场。”这是记者在走访中听到*多的一句话。不少市民表示,他们通过媒体对万达各种论坛的报道,了解了投资的动态和方向。

    通过科普营销赚人气

    关键词:侏罗纪 变形金刚

    镜头回放:3月9日,嘉和集团穿越侏罗纪,把侏罗纪的恐龙带到了嘉和城,在项目现场举办了大型动态恐龙展。而恐龙模型搬到了房博会现场,也给嘉和城带来了不少的人气。就在市民还沉浸在恐龙展的欢乐里时,5月18日,大黄蜂、擎天柱等变形金刚又空降嘉和城。这两次相隔不久的展览,吸引了众多市民前去嘉和城参观。

    记者走访:市民李先生表示,他们两次带小孩去看恐龙展和变形金刚展之后,都会到售楼部去看看嘉和城推售的住宅产品。在多方对比和了解嘉和城的各种配套之后,李先生在嘉和城的温莎小镇买了一套房。而和李先生一样的市民不在少数。

    某**代理机构负责人陈先生分析认为,恐龙展与其说是一次科普展,不如说是嘉和城项目的形象展。通过这次展览,把嘉和城的生态化境和居住环境、生活方式的全面展示;而变形金刚展则是趁热打铁,满足了市民和购房者对变形金刚的好奇心。这两项活动恰恰很好地配合了嘉和城的推盘节点,赚足了眼球,是高明的活动营销。

    “致童年”引发共鸣

    关键词:旋转木马 大黄鸭 

    镜头回放:房博会期间,汇东置业的旋转木马展位,为汇东星城吸赚足了人气。而6月10日,汇东星城亮相的“大黄鸭”更是让汇东星城赚个盆丰钵满。大黄鸭揭幕当天,几千人到场参观,全场热动。当天,推出三期新品3D栋55—95㎡的N+N两房和三房舒适户型预约活动被引爆,预约区排起了长龙,置业顾问应接不暇。

    记者走访:《致青春》这部电影之所以能获得成功,正是其引起了人们对青春的回忆。而心理学家黄玲认为,不管是房博会上的旋转木马还是近期亮相汇东星城的大黄鸭,都勾起了人们特别是80后一代人对童年的回忆。开发商很巧妙地利用购房者心理,轻而易举引起了购房者的共鸣,使得购房者对这个楼盘项目产生认同感而产生购买的冲动。

    在记者走访中,确实有不少购房者表示,汇东星城的这些活动让他们产生寻找儿时快乐生活的想法,也使得他们开始关注汇东星城。

    “圈层”出售超级豪宅

    关键词:牧马人 超级豪宅 

    镜头回放:6月10日,金源中央墅高尔夫切杆大赛正式启动。而这项赛事总**奖品是价值50万元Jeep牧马人汽车10年使用权及50万元金源中央墅购房优惠券,总价值高达100万元。而金源中央墅“中国十大超级豪宅”的称号加上总价值的100万元的奖金,使得金源中央墅在众多别墅项目中牢牢抓住了人们的目光。

    记者走访:“我们都没想到金源城也有别墅项目,50万元牧马人汽车的奖励才引起了我的关注。”不少市民表示,之前对于金源项目了解得更多的是金源城的金源悦府和产权酒店等产品,而对于其别墅产品则很少知晓。“即使不会打高尔夫球,但这么高的奖励,确实能吸引不少人的注意,肯定也会吸引不少高尔夫爱好者的报名。”一些市民说。

    而业内人士则表示,金源中央墅的高尔夫切杆大赛,是一次圈层式营销。毕竟别墅项目针对的是高端人群,而目前来说打高尔夫球的人都是消费能力强的阶层,符合其“超级豪宅”的定位,在这个圈层里推介金源中央墅有很强的针对性。而高尔夫赛事又传达了金源中央墅的一种生活方式,对提升项目的形象很有帮助。

    二手 先火爆 后回落

    来源：南国早报  作者：张娟

    2013年已经过半,回顾这半年的市场,可谓跌宕起伏,犹如过山车。二手房市场交易出现井喷后,冲高回落,交易急剧下降。中介公司赚得盆满钵满后,又面临着无米下锅的局面。通过市场回顾,业内人士分析市场走向,在交易井喷后,行业如何挖掘市场,走出困局?

    “个税新政”使市场陷入僵局

    关键词:20%的个税新政

    镜头回放:2月20日,国务院出台楼市调控“国五条”,3月1日再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,其中“二手房交易个人所得税按差额20%征税”的消息备受瞩目。持有二套住房的业主开始纷纷售房,而害怕转嫁承担20%个税的买房者也加快了购房速度,一时间,南宁二手房市场出现了“爆棚”现象。

    记者走访:3月份,南宁市房产交易大厅排长龙,每天前来办理交易的人员爆满。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网数据显示,3月南宁二手存量房成交面积20.61万平方米,环比增长134.2%;成交套数1956套,环比增长92.71%,其中存量住房成交面积19.38万平方米,环比增长160.13%;远远超出同期相比数量。

    而据介绍,5月份后,二手房放盘量锐减,受个税新政影响。除了急于换房以及满5年**的家庭住房外,大部分业主不急于出售。由于三四月份市场透支了大量需求,外加20%个税一直未执行,使得部分购房者陷入观望状态。6月份,南宁二手房市场恢复常态,成交量和成交价均变化不大。但是“按差额20%征个税”迟迟未执行,买卖双方进入僵持局面,议价空间明显减小。

    交易量冲高后急剧回落

    关键词:成交量井喷

    镜头回放:受20%的个税新政影响,今年三四月份,成交量急剧上涨。有中介公司反映,其交易量环比上涨超过30%。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网数据显示,3月南宁二手存量房成交量为1956套;4月份成交2362套,5月份成交2615套。同比环比均创下新高。虽然个税新政是3月份出台,但由于地方政府政策执行的时间差及市场的延续性等因素,二手房火爆的交易延续至5月份。从官方数据可看出,今年上半年的三月、四月及五月份,二手存量房急剧冲高,成交套数在1900套以上。有业内**人士直言“实属罕见”。

    记者走访:新“国五条”中的“个人出售非**住房的,要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”*引人关注。一时间,抢搭“末班车”现象骤增,中介公司、购房者全力以赴办理过户交易,致使南宁市二手房成交量迅速攀升。有中介人士直言,三四月份,南宁市大部分中介赚得盆满钵满,但是进入6月份,市场恢复了“常态”,成交量为1300多套。有些公司的业绩则跌到谷底。

    进入7月份后,市场出现新的动向。随着一手房市场火热,二手房市场水涨船高,各方面反应不错,电话咨询量、置业顾问带看量等均提高。购房者的内心防线从观望到放松,而后入市,这心理经历过程正在缩短,交易加速。有业内人士认为,七八月份,如果政策层面没有调整,市场将持续平稳,直至金九银十上行将不无可能。

    调整业务增强抗风险力

    关键词:中介对策

    镜头回放:6月份,经历了“疯狂”后,市场回归了常态,成交量同比及成交价等均变化不大。但是市场整体较平稳,就目前市场走势来看,二手房市场还是会持续上行,“刚需置业”也会有所增加,特别是“**置业和**改善”。据辉煌置业市场数据分析显示,从交易结构比例看,**置业和改善在二手房市场的比例明显高于新房市场。从交易结构趋势看,**改善的市场份额呈逐月增长。可见,成交量冲高后,市场潜力仍然大有可挖。

    记者走访:有业内人士表示,目前可以说市场处于疯狂后的调整阶段,如果调整期内,买卖双方的僵局长时间未被打破,中介“关店潮”或将再现。另外,长期来看,二手房交易成本的居高不下,二手房东转售为租将居多,二手房的供应量急剧下滑,需求得不到释放或将向新房转移,势必会引起一手房市场量价齐升。

    该人士表示,事实上,已经有中介步入了“多条腿走路”的轨道。如业务结构调整,摒弃单腿(二手房业务)走路模式。南宁一家大规模连锁中介负责人说,他们公司已经推出小商业体销售代理、房屋银行等,多类型业务,以补充纯二手房业务的不足。另外,在房市“十年九调”的政策影响下,每次对二手房市场的影响都会持续较长时间,如不谋求更多业务支撑点,中介公司的抗风险能力依然会很低。

    声音 刚需力 市场旺

    来源：南国早报  作者：杨双竹

    今年楼市表现活跃,各楼盘销售情况不一。开发商虽有“以价换量”的促销,但**重提“稳增长”从宏观上带来利好,房价的波动相对稳定,回首上半年,刚需市场依然火爆,而高端产品市场也毫不逊色。而这种趋势会在下半年继续。业界认为,下半年才是南宁众多新项目、新品意欲“爆发”的重要时期。

    荣和集团副总裁周鹰

    发力高端市场

    2013年将是荣和集团20周年产品全面升级、优化的服务年,荣和集团今年全面发力高端市场,荣和邕江悦府、荣和大地三期V8精装生活馆、荣和公园墅、荣和公园尊府、荣和时代广场,包括德化路地块的**,都是走高端路线。6月29日,荣和·山水绿城4期新品**开盘热销千套,57-89平方米的2+1、2+2、3+1等多种类型产品均受追捧,劲销5.5亿元,创下了2013年南宁楼市单盘单日销售的**记录。

    随着城市化进程的加速,人居生活需求的提高,高端产品市场前景十分广阔,也激励着我们高要求、高标准的开发产品,力求在品质、配套、物业等方面做到尽善尽美。

    盛天置地营销副总监凌志霞

    购房者认准“牌子货”

    2013年上半年,总体来说南宁楼市可以用“刚需市场旺销,豪宅市场回暖”来概括,4月新国五条地方版落地前,楼市出现了阶段性井喷态势,进入到5月份则市场表现为顺销。刚需楼盘如盛天领域、瀚林·山水源等项目为代表,出现了开盘日光的现象;此外万达写字楼、盛天源墅等楼盘的热销,也证明了高端市场表现出强烈的购买意愿。可以说,品牌房企及好的品质、好的产品,是广大购房者为房子买单的共识。

    海华置业副总经理徐剑枫

    改善型需求抬头

    上半年,南宁楼市“刚需”市场十分热闹,改善型需求有抬头,主要体现在热销项目推售的价格大多为5800~9000多元/平方米,是当前买方市场的主流消费群体,但整体仍比其它城市要理性些。

    海华·东盟公馆作为一个纯居住的住宅小区,自身没有商业配套,真正打造给居住者*适合居住的楼盘,刚需当道的时期,个性化品质化产品是项目脱颖而出制胜市场的好办法之一。今年既是项目销售的关键年,也是后期精品打造更上一层楼的一年。

    江宇地产推广主管周君涛

    商业地产成亮点

    今年上半年新“国五条”的出台,对二手房交易市场进行了调控,多少会影响到住宅的消费市场。为此,商业和写字楼成为南宁楼市上半年的一匹黑马。万达中心写字楼屡屡开盘创下热销记录;江宇世纪城顺势推出一期商业街,5月和6月连推两期商铺均被火爆抢购,写字楼、商铺投资成为上半年的一大亮点。同时,受市场青睐的产品也需要有好的品质去支撑它,更需留给置业者升值的空间,江宇的产品和服务正是如此。江宇世纪城现推售的双水景百米超宽楼距的住宅产品,正是用豪宅品质打造给南宁刚需置业群体的一个典型案例。