南宁新“国五条”实施细则落地前，二手房市场经历了“疯狂历程”，房产交易大厅内每天人满为患。4月份二手房成交更是暴涨至2362套，买卖双方急切地赶在实施细则落地前出手或者入手。5月份二手房市场虽然未到冰点，但是交易量明显回落。那么未来几个月甚至下半年，二手房的市场走向如何？市场回落后，中介公司如何应对？

　卖家减少让利空间

新“国五条”落地前，由于买卖双方普遍担心二手房交易会被征收差价20%的个人所得税，结果与全国多地情况一样，南宁市二手房市场出现了“疯狂交易”行情。但是新“国五条”落地至今一个多月了，南宁市对二手房买卖征收差价20%个税如何实施，目前相关部门仍未确定。

近日，记者走访二手房市场发现，相对之前的“急躁”，目前买卖双方多显“淡定”。5月17日上午，记者在南宁市房产交易中心遇到了前来办理过户的市民廖女士。廖女士出售的房产属于**房，买卖合同在新“国五条”落地前签订。廖女士说，当初匆忙的签合同，主要是急着过户“避税”。当时房产中介为了“抢时间”，就不停的催促她和买家办理相关手续，但因个中原因，她和买家*终未能赶在政策落地前办理过户。本以为会被征收20%的差额税，但交税时相关部门还是“照旧”核定，让她分外惊喜。有中介置业顾问表示，政策落地前，有些业主调低价格出售房产，但是没卖出去，现在政策的影响并不明显，政策落地后，犹如吃了“定心丸”，他们又恢复原价了。

采访当天早上11时，记者看到交易大厅内坐满了等候办理二手房过户的市民，有市民说，“过户号”早已发完了，来晚了还排不到，只能改在到下午上班时间。采访中，也有买家“抱怨”。市民李先生说，新“国五条”出台时，他正和卖家议价，本以为能将价格砍下来。结果，“南宁版”的政策却“毫无新意”，卖家原有的“让步”也没了。因急需住房，他得不妥协成交了。

 　　成交量冲高后有回落

因担心受“20%个税”政策的冲击，3、4月份南宁市二手房市场成交量急剧冲高。据南宁房产局的统计数据显示，3月份，南宁市存量房成交面积20.61万平方米，环比2月份增长134.2%；成交套数1956套，环比2月份增长92.71%，其中存量住房成交面积19.38万平方米，环比2月份增长160.13%；成交套数1698套，环比2月份增长154.57%。而4月份，存量房成交面积24.3万平方米，环比2月份增长17.9%；成交套数2362套，环比2月份增长20.76%；其中存量住房成交面积22.71万平方米，环比2月份增长17.18%；成交套数2058套，环比增长21.2%。环比增长创下近3年来新高。可以说，新“国五条”落地前，二手房市场交易出现“井喷”。

而进入5月份后，南宁市二手房市场交易量有所回落，据南宁房产局的统计数据显示，截至5月21日，成交过户有1400多套，平均60多套/天，比4月份日均受理交易量78套/天有所回落。但有业内人士表示，市场总体平稳，估计6月份交易量仍有下跌。预计进入7、8月份后，冲高后的成交量将回落，市场将会维持在新“国五条”出台前的水平。

记者采访多家中介机构了解到，其实4月下旬开始，市场就开始进入冷却阶段。原因是新“国五条”落地时，20%的差额税仍未确定，绷紧神经的买卖双方都松了口气。卖家恢复原价售房，买家再继续观望。经历了3、4月份的火爆行情后，接下来的两三个月将是二手房市场的过渡期。

　回落后中介调整应对

记者在二手房中介门店看到，由于未来市场行情的不确定因素，不少市民观望情绪严重，选房时出手谨慎。辉煌置业顾问李小姐告诉记者，3月份时，市民成交一套房子，很快就下定决定了，现在却陷入“拉锯战”，谈两次、三次甚至四次都不轻易成交。小李说，3、4月份的二手房交易高峰过后，现在的行情较前冷清了不少。

但是，一些业内人士告诉记者，不少中介开始调整业务，如广平房产将在今年内全面开展商业地产代理及招商等业务，而桂人房产已经在全区范围内开始代理新房业务，辉煌置业继续开展一二手联动。一家地产工作人员介绍，二手房成交量直线下滑，未来内一段时间内，市场将低位运行，进入平稳的“常态”化。桂人房产副总经理刘永超表示， 没有了火爆的交易业务，一些二手房公司已把眼光锁定到一手楼市，依靠代理一手楼盘度过过渡期，有些中介则将钦北防或者区外省份等转变为公司的主攻市场。

采访中，也有中介公司表示，除了开拓新业务，公司整合调整也很重要，其中包括公司内部结构调整，业务类型调整，以进一步细化市场，只有这样才能顺应市场存活下来。

    市场进入平稳过渡期

有门店经理直言，未来一段时间内成交量肯定大幅下滑，因为新政落地前，市场已经极度“透支”了需求。目前市场进入观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体执行细则明确后或价格走势趋于明朗的阶段才有所缓解。

辉煌置业副总经理刘喜认为， 目前南宁市一些二手房价已经直逼新房房价，但调控以来，增幅还算比较“温和”，市场也没有暴涨暴跌，可以说南宁市二手房市场较平稳。但因为新房供应量巨大，二手房楼市对整个房地产市场的影响也比较有限。

也有业内人士表示，在新“国五条”出台的背景下，接下来的一段时间内，不排除南宁市实施细则出台。但目前南宁市房地产市场上涨并未脱离预期，具体的调控细则趋于更加严厉的可能性不是很大。在此背景下，未来二手房成交可能会有3到4个月左右的僵持期过渡期，其后，在市场心理期过后，南宁市二手房成交可能会回到去年下半年水平。

值得注意的是，在极尽疯狂的3、4月份后，南宁市二手房市场“量”的突变，却没有看到其“价”的摇摆，几乎放盘价格涨跌幅度都属小微波动。

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