话题缘起

在不断的调控中，开始有人喊出“再见别墅”的口号。可以预见的是，今后别墅用地将越来越少，别墅的供应量也是日趋减少。纵观全国房地产市场，在告别别墅的年代，洋房成为了不少追求舒适生活的城市精英们的又一个选择。

南宁市场如何？上**，记者对26名改善型意向置业人群进行了走访调查。对于洋房，超过7成被访者均认为，那是楼市发展的一种产品趋势。然而，提起南宁洋房市场现状，绝大多数表示出了担忧。“别墅成了稀缺品，洋房市场发展却总是‘慢半拍’”，一位被访者直言：洋房产品单一、实用性及舒适性不强、同质化现象严重等在南宁普遍存在。

就在此时，一句“重新发明洋房”的广告语颇入人眼球，更触动了不少洋房意向客户的内心深处。究竟什么样的洋房可堪称“重新发明”？南宁洋房到底是缺市场，或是产品？什么类型的洋房产品*受置业者追捧？与普通住宅或别墅产品相比，洋房的优势在哪？

对于山渐青洋房产品的评价，业内人士给出的评语是：洋房“长在”别墅里，洋房“植入”小高层。

客观而言，南宁不缺洋房项目，但大多数均受限于周边的客观环境，这与洋房所标榜的“低密度、高绿化率、舒适户型、高性价比、高尚生活方式”等理念不相符。严格意义上的洋房，需满足人们求新求变的置业需求，又能给置业者带来创新创意更舒适、更人文的居住生活。

市场

　　有些尴尬

记者了解到，目前南宁市场主要存在两类洋房——舒适型洋房及经济型洋房。

从供应来看，以2012年为例，这两类洋房供应充足，购房者可以各取所需。成交层面，个别项目，譬如城光·俊景、中铁·山语城、红日山湖等销售还算不错，亮点颇多。然而，整个南宁洋房市场却总体成交平平。甚至对不少开发商而言，洋房似乎是很尴尬的产品。

一方面，舒适型洋房可能受到经济型叠拼、联排、高层大平层的冲击；另一方面，经济型洋房又得与高层抢客户。而这类洋房与高层价格接近持平，甚至同小区内洋房价格低于高层的情况出现。但洋房单方成本造价又高于高层，为此，很多房企因此放弃了开发洋房的想法。

产品

　　同质化现象突出

洋房的脱颖而出，丰富了南宁楼市的产品品类，满足了不同购房者的需求。但同步而来的是，同质化现象越来越明显，而购房者对居住品质的需求却越来越高，这就必然会带来销售的矛盾点，要满足购房者不同的居住需求，在产品类型上下功夫吸引市场，是楼盘脱颖而出的重要环节。

记者走访了解到，在楼市调控下，当市场一窝蜂的倒向刚需购房群体，楼盘品质淹没在价格、优惠这些宣传词当中，刚需改善置业群体对高品质物业类型的购房需求一度被忽视。去年以来，洋房的批量入市使“刚改”的购买需求日渐明朗，对于这部分购房群体而言，他们具备较强的购买力，观望和等待不一定取决于楼市政策的走向，而在于是否存在能够满足个体对居住品质需求的产品。

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户型

　　90～140㎡成主流区间

在受访的26人中，逾8成的被访者认为，会考虑选择90～140㎡面积段的洋房。

“消费者愿意为大面积、低容积率、景观优美的住房产品买单，这是洋房走俏的基本条件。但如果仅仅停留在产品的表层概念，产品跟不上市场步伐，洋房将会面临市场断档的危机。”广西保利营销中心负责人苏劲松认为，山渐青的洋房产品正是从自然环境的居住舒适感出发，在产品塑造方面，均充分考虑通风、采光等各方面特点，而中等户型又符合市场中高端置业需求方。

反观全国房地产市场，早几年的洋房项目，200平方米以上户型随处可见，绝大部分户型也都在140平方米以上。如今200平方米以上户型已经逐渐减少，符合市场需求的户型大行其道，绝大多数开发商把90~ 140平方米作为各类式洋房的主力户型。

声音

　　市场缺好的产品

“想再买一套，别墅总价又太高，但是看了几家觉得不太适合，还是再等等看吧。”南宁一投资公司部门负责人黄晓表示，“努力工作了多年，就是希望能够享受更高端、健康和具有品质感的生活方式。”

黄晓的想法某种程度上而言，代表了许多改善型需求置业人群的想法。“就比如洋房，其实南宁不缺市场，缺的是好的产品。”

当下，楼市正在从需求量的时代向需求品质的时代过渡。以前要解决的是“有没有”的问题，现在要解决的则是“好不好”的问题。城市精英阶层的壮大，也催生了对项目品质和物业服务的高端需求。

趋势

　　近郊区****

出乎记者意外，逾50%的被访者认为，他们会优先考虑近郊的洋房。“相对市区内洋房较高的总价，近郊洋房在舒适度及实用性上，比较容易结合。”市民陈强坦言，由于高密度城市的发展方向令城市土地的容积率提高，洋房出现的机会自然减少，再加上这类产品要求环境好、大空间、大露台等，因此洋房向近郊区发散渐渐成为市场趋势。

南宁近郊洋房现状如何？与早几年相比，南宁近郊的新一代洋房，比如山渐青等，无论从**，还是外立面、居住环境方面，都取得了品质上的大幅提升，不仅刷新了传统多层楼盘既有的修建理念，而且还将配备电梯作为突破传统的方式。另外，新一代洋房产品还融合了许多别墅才会用到的元素，例如景观园林、植被绿化、户型中加入露台、庭院设计等，可以说高端洋房已无限接近别墅。

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