今年**季度南宁房价迎来高涨幅，不仅二手房市场交易水涨船高，新房市场也由于“国五条”的影响增加了许多刚需用户，交易前景一片欣欣向荣。由此发展看来，南宁4月、5月的新房交易或继续上涨，那么有置业需求的新业主们就要擦亮双眼，择机出手。而对于南宁楼市目前的顶梁柱——刚需一族们来说，到底选择哪个楼盘置业，哪个楼盘品质好价钱又适中确实是一个很头痛的问题。现在小编就为大家推荐南宁刚需族关注的热点楼盘，仅供参考。

    3月南宁商品房成交同比环比大涨 4月迎**推盘潮

    来源：广西新闻网  作者：裴日主

    据监控中心统计显示，2013年3月，南宁商品房成交共计4669套，环比上涨75.20%，同比2012年3月，上涨26.70%；商品房成交面积为452732.56㎡，环比上涨76.43%。住宅成交量方面，2013年3月，南宁住宅成交量总数为3981套，环比上涨84.39%。同比2012年3月，涨幅为61.57%。

从各区域供需情况分析，随着“五一”楼市销售传统旺季的逼近， 2013年2月底以来，南宁各大区域加大供应量，20多家楼盘推新“试水”市场，产品类型从公寓、小户型、中大户型、别墅、写字楼、商铺等一应俱全，“日光盘”或“准日光盘”频现南宁楼市。与此同时，不少尾盘销售项目也适时加大优惠力度，且市场反映良好。而受“新国五”政策影响，二手房市场表现更为突出，供需均达到历年高位。

区域成交分布方面，青秀区以1549套的业绩引领南宁楼市，西乡塘区、江南区的成交套数也均突破1000套，紧跟其后。业内人士称，3大区域成交同时破千套，恰说明了自3月初起的这波供需高峰，具有普遍性。他们还预测，4月中旬起，南宁将迎今年来**推盘潮，尤其在“五一”房博会期间，将达到顶峰。届时，逾万套的新增供应将集体接受市民“检阅”。

有专家分析，“新国五条”出台，二手房个税增大，致房产转让难度高，交易成本增加 ，“以换房实现置业升级”的方式受到影响，刚需型买家出手谨慎渴望一步到位。同时，中国指数研究院的数据表明：2012年90-140㎡户型占比达到51%，而在此区间的小三小四房比例将会继续上升，占据楼市“半壁江山”。“刚改”无疑将成为今后的住宅关键词。记者走访也发现，“刚改”正受当下越来越多置业者推崇。

记者大致估算，2013年4月至“五一”黄金周期间，南宁楼市将有30多家楼盘推新，这其中包括不少新项目的**面市。而为备战广西房博会，许多新项目也将于近期亮相。对于有购房打算的置业者而言，出手倒是个不错的机会。

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   一季度70%豪宅项目提价

   来源：地产中国网  作者：王莉

   4月11日，仲量联行发布的2013年一季度北京房地产市场报告显示，1-2月份，北京高端公寓共成交1987套，达到去年同期的2.5倍。价格方面，一季度前两个月高端公寓价格保持坚挺，平均售价环比上升1.8%至人民币42228元/平米，其中70%的在售项目平均售价环比均有所提高。

   “豪宅市场的价格之所以出现价格的提升一定程度上跟一季度个项目助推产品的位置和区域有关，受政策影响的因素不大。” 仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平认为。

    而对于“国五条”北京细则对于市场的影响，陈锦平表示：“这些政策将进一步抑制投资需求，二手房成交量至少在未来的四五个月内将有所下滑，但是对一手房市场的影响不会太大，由于未来二手房交易可能要承担较高的成本，这些政策反而对一手房市场可能会带来利好。价格方面，由于二手房业主的负债普遍不高，急于出售物业的需求不强，这些都将支撑住房价格水平。”

    而对于此番调控着重打压投资需求可能对豪宅市场带来的影响，陈锦平表示，尽管豪宅购买群体中投资类客户所占比例更多，但由于整个豪宅市场本身推出的供应量就比较少，所以未来所受的影响不会太大。

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    三成换房者首付翻番 能否打压房价

    来源：中国证券报  作者：姚轩杰

    楼市调控开出一剂“猛药”——收紧信贷政策。随着北京明确“认房又认贷”，卖一买一的换房者首付比例从以前的三成大幅提至六成，部分刚需受到较大程度抑制。业内人士指出，若类似信贷收紧政策在一二线城市铺开，楼市在二季度出现成交量较大幅度下跌现象不可避免，房企的销售也将面临下滑，房价走势面临变数。不过，一些房企已着手调整产品结构，减少小户型供应。

    1/3换房者首付翻番

从4月8日起，北京购房者购买二套房，无论是公积金贷款还是商业贷款，首付款比例都不得低于七成，此前执行的是六成。事实上，首付提高一成，对有足够经济实力购买二套房的人来说，影响并不明显。但央行和北京住房公积金的新政真正具有“杀伤力”的是：明确“认房又认贷”的二套房判定标准。

“在北京市建委房屋交易权属信息查询系统里显示无房，但通过央行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录的，将被认定为符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例必须达到六成。这等于说，我之前贷款买了一套一居室，现在想卖掉再买一套两居室，首付就得六成。但这在以前是符合首套房条件的，首付只需三成。购房者门槛显著提高了。”中原地产研究总监张大伟表示。

根据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从*初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。链家地产市场研究部张旭也表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。

此外，北京公积金贷款还对首套自住住房进行了严格限制，对购买首套房的刚需人群无异于“雪上加霜”。其中包括根据个人信用等级不同对**贷款额度的限制；月收入超过北京市职工月平均工资3倍的，月还款额原则上应不低于其月收入的50%。张旭认为，相对于北京当前的房价水平，公积金贷款额度本已属偏低状态，目前新政又进一步把部分有首套需求的人挡在门外，影响范围更大。

销售面临变数

事实上，4月、5月房企将集中推盘。4月9日，金地集团发布公告称，公司在4-5月计划新推项目16个，主要分布在北京、杭州、沈阳、武汉等地。按照推盘计划，北京在4月份将有20多个新盘入市。上海、广州、深圳等地4月入市的新盘数量比3月也有较大幅度增加。

但张大伟认为，北京本轮调控的力度已经超过之前预期，北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期，成交量大跌将很快出现，也不排除价格松动的可能。

中国证券报记者从保利地产、首创置业等房企获悉，二季度推盘节凑不会有明显变化，但会根据市场情况适时调整，新盘定价也会保持平稳。

事实上，大部分城市已发布房地产调控细则里都提到，适时提高二套房首付比例。谢逸枫认为，北京提高二套房首付比例有示范作用，其他一线城市可能跟进。“下一个可能提高二套首付比例的城市，应该是上海。”

而其他城市*近也在频频收紧公积金贷款、首套房贷优惠折扣。4月8日，苏州市区、昆山市对住房公积金贷款额度进行调整：贷款额度调整为账户余额的10倍；连续按期足额缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。

这都意味着各地都在采取措施抑制市场需求。

兰德咨询总裁宋延庆认为，随着各地信贷收紧和一季度市场透支过度，二季度房企相比一季度的销售可能面临大幅下滑的局面。成交量下降，也会导致购房者进入一定时间的观望期。

小户型产品或减少

由于买一卖一的置换需求受到较大抑制，小户型的住宅产品的销售也将受到影响。一些房企在产品开发上已经减少或者停止一居室小户型设计开发。

“想从一居换到两居的购房者，大多数的经济条件并不是特别好。若首付翻番超过他们的预算，换房计划就会被迫搁置。这就会使得部分**置业的人避开一居室，凑够三成的首付款比例直接选择两居等中等户型。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示。

保利地产和首开股份联合开发的位于北京大兴区的保利首开熙悦春天，目前处于项目**阶段，计划下半年开盘。中国证券报记者了解到，保利地产评估信贷新政后，放弃了一居室户型的设计开发，*终全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。而与之一街之隔的保利春天里虽去年已售罄，但户型从一居到四居都涵盖。分析人士指出，在此信贷政策影响下，更多的房企将会调整产品的结构，减少小户型的比例。

此外，高端住宅项目销售也可能陷入低迷。一位房企营销中心副总经理表示，二季度里刚需楼盘销售可能影响不大，而花园洋房、别墅等项目的销售会有较大下滑。

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