近年来，房地产消费纠纷不断上升，九成以上的投诉指向房屋买卖中的格式合同，主要反映：双方未能就买卖合同达成一致时，开发商不退定金；开发商未能如期交楼，却不按合同约定支付违约金；未达到交楼标准，仍强行要求消费者收楼等。由于房地产涉及金额较大，民事调解不成诉诸法院的屡见不鲜。

3月24日，南宁市工商局12315消费者申诉举报中心发布2013年第3号消费提示，呼吁消费者购房时不可轻信销售人员口头承诺，也呼吁房地产商诚信经营。

案例

　　未能签购房合同不退定金

王先生反映，去年8月看好位于南宁市江南区一处楼盘，当时签订了认购协议，并当场支付认购金3000元，但因开发商未能取得五证，迟迟未能签定购房合同。王先生多次找到开发商，对方答应退款却始终不兑现。

12315点评：

在目前的商品房交易中，《商品房买卖合同》及补充协议通常由开发商以格式合同的形式提供，而开发商往往在格式合同中加入了很多“霸王条款”，其目的在于免除自己的某些责任，增加购房人的风险。在此情况下，未能订立合同的，开发商应当退还定金。　　

逾期交房拒付违约金

庞先生反映开发商逾期交房，还以异常天气、市政配套建设等为延期理由，拒付违约金。

12315点评：

经工商部门调查，双方对于事件的争议，焦点之一是当初合同中的“不可抗力”免责条款。合同中确实约定，“如遇不可抗力，以及政府相关部门无法配合组织验收的与设计及施工中重大技术调整的，出卖人可据实予以延期”。

《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是一项法定免责条款。现实中，开发商往往任意扩大解释，以此逃避违约金。

作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要符合法律明确规定，开发商不能凭主观臆想推定，否则要承担相应的法律责任，如将狂风、暴雨、市政配套建设等列为“不可抗力”条款下的免责事项，都是违反法律明确规定的，是无效条款。开发商应依法承担违约责任。　　

交房时强加其他费用

梁先生反映，在横县横州镇购买一套商品房，办理交房手续时，开发商提出须交纳336元的数字电视初装费。

12315点评：

该条款违反了《反不正当竞争法》第十二条“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”，也违反了《合同法》、《消费者权益保护法》规定的“自愿、平等、公平、诚实信用”的交易原则。经工商部门调解，开发商向消费者表示歉意并全额退款。

提醒

　　南宁市12315提醒

　　1.签订合同要慎重

购房前，应查验开发商提供的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地**许可证》、《建设工程**许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》及相关文件。特别需要提醒的是，《商品房预售许可证》是开发商出售房屋的*重要的合法手续，如果未取得预售许可证，楼盘不具备商品房正式上市的法定条件，因此双方签订的协议是无效的，是不受法律保护的。

2.不轻信口头承诺

签定购房合同时，一定要仔细看清里面的内容，不能轻信销售人员的宣传或者口头承诺，涉及特别重要承诺的，须在合同中明确，或者让开发商另出具书面证明。

3.合同条款可修订

消费者与经营者订立合同时，有权就合同条款与经营者协商。对于经营者提供的格式条款，消费者应仔细研读，对于不理解的合同条款，应要求经营者进行详细的解释说明，避免因信息不对等而丧失与经营者协商的机会。对于存有“霸王条款”的格式合同，消费者可以拒绝签订或者另行备注约定。对于已经签订的合同中的“霸王条款”，消费者可向消费者协会或行政主管部门投诉，寻求帮助；或者向法院**，请求确认“霸王条款”无效。

4.区分“订金”与“定金”

在购房合同中，“定金”是一种担保方式，具有惩罚性：如购房者违约，无权要求返还定金；如开发商违约，则要向对方双倍返还定金。而“订金”目前法律没有明确规定，双方按照约定经协商实行返还。所以，购房者在买房前一定要分辨清楚是“定金”还是“订金”。

据了解，下一步，工商部门将对投诉举报较多、消费者反映强烈、社会影响后果严重的房地产企业，依法查处，并及时通过新闻媒体曝光。

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