“新国五条”实施细则出台后，有两项内容*受人关注，即出售自有住房严格按转让所得20%计征个税以及进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房卖主需多交少则几万多则几十万的个税，买家则对着升值潜力巨大且地段好的好房子望洋兴叹。不过有开发商表示，当前南宁楼市较为平稳，投资投机需求并不高，该细则也不会过分打压大多数刚需群体的置业需求。

    个税提高或让二手房市场陷低迷

    南宁市民廖先生去年6月看中了位于淡村路的一套70平米单位二手房。经过与户主商谈后，户主*终以30万元的总价成功转卖给他，双方签订了转让合同，户主还答应承担一部分房源的公摊费用。今年春节前，廖先生不仅如数缴纳了总房款，还通过资格审查办理土地证过户手续。在得知“新国五条”细则出台后，他感觉自己拣到了便宜：“如果再晚1-2个月出手，估计户主就会打消转手的念头。因为这房子未来只有升没有降，户主一旦考虑到收益问题而加价的话，想买就来不及了。”

    廖先生的话并不是不无道理。“新国五条”细则中*苛刻的一条，就是出售自有住房严格按转让所得20%计征个税，这无疑给不少二手房卖主当头一棒。打个比方，房主在早期买的一套住房总价40万元，挂在中介门店的报价是150万元，如果按照之前交易总额的1%缴纳个税来计算，只需要缴1.5万元，调整为按转让所得的20%征收，就需要缴22.5万元，即调整前后的个税差额21万元。

    如此一来，若刚需购房者抢在政策出台之前下手，这对于买家和户主来说都有双重利好，起码报价与房主的心理价位差距不大，买主也能花更少的钱买到性价比高的二手房。一旦出售自有住房按20%计税，很可能会令二手房的卖方加价，相当于把增加的成本转嫁到购房者身上，刚需置业客群不仅更加头痛，二手房交易市场很可能会冷清下来。“那么高的税，人家宁愿拿出去做抵押贷款，也不愿意转手卖给你”，廖先生说。

    “细则”对刚需置业客群影响不大

    除了对二手房交易政策的苛刻要求，“新国五条”细则还提到：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。目前南宁市二套房房贷首付比仍是60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。南宁房价在近来的全国楼市整体回暖大环境中，并未出现大幅度的上涨趋势。有统计数据显示，2012年上半年，南宁市一级土地钢混结构的新建商品住房均价达到了6870元/平方米，同比去年涨了235元/平米。不同土地级别之间各种住房的均价差别也较大。以新建商品住房为例，东盟商务区、市中心等一级土地的楼盘均价已接近7000元/平米。

    有开发商认为，“新国五条“细则好比升级版的“限购令”，不过对南宁楼市的影响并不大。当前南宁楼市较为平稳，投资投机需求并不高。虽然“提高二套房贷首付”在很大程度上减缓了楼盘新品的入市速度，从而到达控制房价快速上涨，但刚需客群依旧是各大楼盘快速走量的支撑，因此并不会影响到大部分开发商的推盘计划，也不会过分打压这部分的刚需置业。

    在本网编辑看来，“新国五条“细则的出台，无疑断送了不少非首套住房的客户异地投资的幻想。试想，100平米的房子如果实际成交单价算 8000元/平米，那总价就是80万元，60%首付就是48万，有多少老百姓能出得起？如果在通货膨胀严重的当下，传说中的“房产税”也要实行，别说是“房叔房婶”，就连普通购房者都会觉得很害怕。本是期盼着通过税收使得楼市逐步回归理性，又担心住房需求没解决，反而挨了房产税的板子，额外增加置业负担，实在是伤不起。

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