日前，国务院常务会议部署房地产市场调控的五项政策措施出台。业内人士认为，新国五条提出的措施，在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面暗含了加码空间。今年房地产市场存在变数。

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　　猜想

　　二套房首付比例会否调整

在楼市调控中，住房差别化信贷等措施对合理引导住房需求有积极作用。此次国五条出台，住房差别化信贷还有哪些调整空间？

一些业内人士认为，二套房作为改善性需求，可能在首付比例、贷款利息等方面有调整。目前，二套房首付比例为不低于六成，贷款利息提高至基准利率的1.1倍。如果政策加码，可能二套房首付比例会上调至七成，贷款利息提高至基准利率的1.2倍。

近日，记者咨询南宁各金融机构，对方均表示没有接到贷款调整的通知。不过，坊间流传“可能在5月前后调整”。

广西天利房地产公司策划部经理韦燕伶认为，二套房首付提高至七成是否会对市场造成影响，关键看对供求关系的影响有多大。在过去两年多的调控中，限贷对抑制投资有明显作用。

贷款利息提高使得投资者不敢靠租金保障收益，而是指望房价上涨。今后房价上涨速度将不比过往，这会在一定程度上降低了投资客的热情。那些有了一套房，想投资二套房但财力有限的人也会因为首付提高而放弃。因此，首付提高至七成将会抑制需求。

不过，一些购房者担心，如果二套房首付比例提高，会对自住性需求造成误伤。不少购房者以前贷款购买的是小户型，现在随着家庭生活变化，需要购买大一点的房子。按目前的贷款政策，就算他们还清了贷款，再次贷款仍按二套房政策执行。如果提高二套房首付比例，将导致一些自住性需求被拦在市场外。

南宁瑞得房地产代理销售公司副经理杨华浦分析，如果二套房首付比例调整，执行的办法也可能会调整。如已还清贷款的再次贷款买房就按首套房看待，或者对申请人以个人而不是以家庭为单位进行核定等。

一些人士认为，用提高二套房首付来抑制房价是治标不治本，要让房价降下来，应该在住房的保有环节出政策，促进房产的流动，而不是在住房的交易环节出措施。二套房首付比例调整牵涉面广，估计政策层会审慎看待。

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　　猜想

　　广西限购城市会否增加

目前，广西只有南宁实施楼市限购政策。随着限购力度的加大，今年区内其他城市会否实施限购措施，受到众多人士的关注。记者咨询广西建设部门了解到，目前相关部门还没有对加大限购力度的动议和消息。

业内人士认为，继南宁之外，桂林、柳州、北海三地的房地产市场发展较快，且城市的经济、环境、资源在国内有一定影响力。如果今年加大限购力度，这三个城市当中可能会实施限购。

据了解，在桂林、柳州、北海三地中，有的楼盘售价达1万元/平方米，而且销售取得不错的业绩。在标杆楼盘的引领下，楼市的行情走高，一些楼盘客户预约量达房子供应量的七八倍，开盘当天“日光”现象并不乏见。

去年12月，柳州河东新区桂中大道的一幅21亩地块，拍出了1804万元/亩的价格。按楼盘的容积率计算，楼面地价达7730元/平方米，创下广西楼市楼面地价新高。业界测算，该楼盘的售价起码要1.2万元/平方米。去年，南宁一些成交价1000万元/亩的地块，楼面地价才4000多元/平方米。

与全国很多城市一样，外地购房者也活跃在这三地楼市中。如果实施限购，外地人无法购房，无疑会减少市场交易量。不过，限购未必就导致市场“崩盘”，南宁实施限购两年多时间，楼市稳定就是一个例子了。

杨华浦认为，根据国五条规定，是否新增限购城市，关键要看城市的房价是否上涨过快。目前广西一些城市虽有高价房，但也有不少中低价项目。在桂林、柳州、北海等地，不乏单价“3字头”楼盘。这些城市近年房地产发展快，既有**推进城镇化的大背景，也有当地改善环境、城市宜居性提高的利好。

业内人士介绍，北海在全国的沿海城市中，房价属“洼地”；桂林在国内各旅游名城中，房价居中等水平；柳州在全国同等GDP水平城市中，房价并不算高。由此分析，短期还不会实施限购政策。

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　　猜想

　　南宁何时开征房产税

明确房产税扩容是此次国五条的亮点之一。继在重庆、上海试行征收房产税后，会在哪些城市征收房产税成为业界关注的焦点。

广西映辉房地产公司市场部经理张小莺认为，房产税扩容应当遵循从上而下的原则。**步扩容的城市可能是北京、广州、深圳等一线城市，南宁作为楼市后发展城市，应当不会出现在今年的扩容名单上。不过，随着扩容力度的加大，明年或后年不排除征收房产税的可能。因为在实施楼市限购措施中，**就是在各省会城市中推广的。

有的购房者认为，征收房产税是打击房价的“**利器”，业内人士认为，这种观点不对。*近一段时间，**有关部门负责人、学者已多次说明，征收房产税是抑制贫富不均的手法之一，非为针对房价而制订。财政部官员就表态，房产税不会覆盖中低收入人群。而且从重庆、上海试行的情况看，房价也不因征收房产税而“应声而落”。

据了解，在重庆、上海试点征收房产税工作中，主要是针对拥有高端住宅或多套房的人士。重庆房产税的征收对象为主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅，其中高档商品住宅指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍（含2倍）以上的住宅。2011年重庆房产税的起征点是9941元/平方米，2012年上调到12152元/平方米。今年再次上调为12799元/平方米。在重庆这个主力价格为7000多元/平方米的楼市中，售价1万多元/平方米的房子并不普遍。上海的房产税对本地家庭新购房源人均住宅面积超过60平方米起征。

韦燕伶认为，房产税会先“空转”再实战。所谓“空转”就是虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计，为开征积累经验。进入“空转”阶段，才说明离开征为时不远。

业内人士认为，下一批开征房产税的城市选择应该是具有典型性，且是前期做了较多技术准备的，这更有利于总结试点意义。从南宁的实际情况看，短期内不具备开征的前提。

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　　猜想

　　地王仍可能会出现

如果把房子比喻为面包，土地则为面粉。国土部近日表示，要保持土地供应量基本稳定。在进一步加强市场调控的背景下，今年土地市场发展如何？南宁会冒出新地王吗？

杨华浦认为，前两年由于“史上*严厉”调控政策出台，南宁的开发商买地积极性不高，土地交易遇冷。去年下半年以来，楼市成交量增加，开发商资金回笼加快，积压了近两年的买地需求反弹，形成南宁土地交易活跃，仅一两个月时间就出现多宗地王，如东葛路延长线的11.5亿元总价地王，和凤岭北1600万元/亩的单价地王，是近年来少见的。

业界估计，今年南宁的土地市场仍会呈火势趋势，这是因为去年年底的土地交易未能给开发商“解渴”。此外，一些较优质的地块面市，也会使土地交易市场火药味更浓，涌现新的地王。

记者在采访中了解到，南宁一些开发商已经面临地荒，如果今年再没有地块开发，公司就会陷入“停产”境地。近期，有的房地产企业已经开始活动，寻找合适的地块进行开发。

今年南宁的土地供应计划还未出台，业内人士预测，供应量应当不会少于去年。2011年住宅用地供应量为278公顷，2012年为327公顷，估计今年供应量在350公顷以上。值得关注的是，**对保障房建设力度加大，可能土地供应会向保障房项目倾斜，公租房、限价房、经适房等保障性工程和中小套型商品房项目用地所占比例会加大。

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