2012年渐行渐远，在一群中坚力量的保驾护航下，南宁楼市终于得以重新出发——南宁市住房保障和房产管理局官方数据显示，2012年南宁楼市商品住房成交实现量价齐升，尤其是当年下半年起，已显现出触底回暖迹象。

    2012年楼市年终报告

    来源:当代生活报 记者 胡宁军 

2012年是南宁版楼市限购令执行的第二年。在这一年里，楼市其实有点折腾，相关调控政策不仅不放松，而且部分严防投机性购房的政策还有加码的态势。受政策影响，南宁楼市上半年阴霾连连，部分购房人被限购，无奈持币待购，以至于实际成交一度跌落谷底，部分开发商甚至萌生去意……

关键时刻，广西房博会作为行业定海神针的作用开始显现。随着2012广西房博会的盛大开幕，数十家实力房企携70余个参展品质楼盘积极热场，尤其在组委会的组织发动下，包括荣和集团、汇东置业、南宁中房、红日东升、江宇地产等在内的共计19家品牌房企联手推出“千万钜惠，礼献八桂”购房优惠活动，一时间，持币待购的购房人重新迸发出购房**，事实上，三天20多万人次的如潮观展人流，掷地有声地让“楼市或将没落”式的胡思乱想烟消云散。

广西楼市的**把火点燃后，市场走向日渐明朗，“红五月”、“盛夏七月”、“金秋九月”等随之而来。

反应迅速的广西“楼市一哥”荣和集团开始多盘齐发，并以百亿重金撬动沉寂已久的市场，甚至还很快把视线投向柳州，一举拿下柳州的地王项目；而一直坚定前行的广西保利置业也力促“文化搭台，楼盘唱戏”，实现南宁、柳州双城联动5盘齐发，不管是千人泼水节还是杨丽萍《孔雀》收官巡演，无不让参与者感受到了保利文化地产的魅力；而当瀚林地产厚积薄发，上演了瀚林新城万人抢房的那一刻，南宁楼市迎来了***……

其实，我们此时更大的感触，还在于诸多品牌房企的快速转变，不仅仅在于越来越多的开发商开始给楼盘合理定价，而且还在于他们更为主动地迎合市场需求，推出更多创新的产品，让购房人有了更多的选择。

榜样的力量是无穷的，正是在诸多楼市中坚力量的带动下，以南宁楼市为代表的广西楼市，先于国内其他二三线城市走出了低谷。

    2012年住宅类商品房量价齐升

    南宁楼市有望全面回暖

    来源:当代生活报  记者 胡宁军 

本报讯 **，由本报携手广西房地产行业专业数据研究机构——宝创地产顾问数据中心联合编制的“2012年南宁楼市成交数据报告”正式出炉。

去年南宁楼市成交量价齐升

根据该份数据报告显示，2012年的南宁楼市商品房成交稳健前行，其中住宅类商品房成交面积备案量（以下成交数据均为备案数据）达347.4万平方米，较去年同期微张2.9%，同时价格也有一定上涨，市场成交备案均价上涨至6815元/平方米，同比涨幅为8.5%。

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数据报告研究认为，在2012年里，南宁楼市成交总体呈量价齐升态势，显示出市场已有回暖迹象。同时，报告初步判断2013年南宁楼市有望继续稳健前行，并实现全面回暖，预计住宅商品房成交有望达到370万平方米。

数据报告显示，青秀区成交量依然居于全市首位，达到124万平方米，但受限购政策影响，成交量同比2011年下降18.6%。兴宁区、江南区成交量在刚性需求的支撑下，上涨明显，涨幅达到62.6%、72.6%。同时西乡塘区成交量在刚性需求的促动下成交量走势稳健，为75.1万平方米，同比上涨20.5%。价格方面，青秀区受高端物业入市影响，整体均价拉升至8390元/平方米。兴宁区受刚需项目低价入市影响，上半年价格处于低位运行，备案均价在6000元/平方米以下，下半年在成交量的推动下，价格回升，12月备案均价达到6490元/平方米，区域全年均价为6042元/平方米，同比下降8.2%。西乡塘区、江南区价格走势较为稳健，成交均价分别为6067元/平方米、5785元/平方米。

　　市场客户以刚性需求为主

从成交结构上看，市场客户以刚性需求为主，部分改善性客户亦开始入市购房。成交面积集中在75-144平方米面积区间，其中刚性需求*为集中的75-90平方米面积区间成交量涨幅**，为29%。90-120平方米改善性户型成交量亦有较大涨幅，90-105平方米户型及105-120平方米户型涨幅分别为18%和15%。75平方米以下物业成交量的上涨主要源于少量投资客户的回归以及部分刚需需求的购买。而在限购令的影响下，144平方米以上的改善性物业成交量呈现持续下跌势态。

从价格区间看，6000元-6500元/平方米价格区间物业成交量较为集中，该价格区间客户以刚性需求为主。而与之对应的6500-7000元/平方米物业成交量略有下滑，反映出刚性需求对于6500元/平方米以上的价格接受度下降。另外改善性需求和对价格接受度较高的**置业客户接受价格集中在7000-9000元/平方米的价格区间。10000元/平方米以上物业成交价格明显攀升，主要是高端标杆项目入市以及部分项目推售精装修物业，促使该区间段成交量攀升。

　　整体市场均价呈上涨趋势

综上所述，限购政策对于南宁房地产市场成交量与成交价格产生了一定的影响。一方面，成交量维持在300万平方米左右的低位水平；另一方面，年内部分项目价格亦进行了一番调整。而随着宏观调控政策的走稳，刚性需求逐步释放，成交总量同比呈现上涨趋势。虽然刚性需求项目价格持续走低，但随着高端项目以及部分精装修项目的入市，整体市场均价依然呈现上涨趋势。总体看，2012年，市场在刚性需求的支撑下，量价走势较为稳健。

　　2013展望

    市场或呈两极分化 成交回暖态势明显

    来源:当代生活报

2013年，南宁市房地产市场推售将会呈现两极化趋势：刚需项目低价促销，而高端项目则高价拉升市场整体均价。预计2013年，一定数量的刚性需求项目即将入市，届时将会满足大量的刚需人群购房需求，刚性需求物业或将在75-90、90-105平方米出现集中放量，价格将会向刚需集中成交的6000-6500元/平方米价格区间靠拢；同时，随着城市的发展及客户对产品需求的提升，部分高端物业预计会在2013年内入市，届时10000元/平方米以上高价物业走量将会在一定范围内提升。

根据历年南宁成交量价走势及对后续市场调控趋稳的预判。2013年1、2月受春节假期影响，交易量在年初呈下滑趋势，成交量在2月筑底，3、4月份开始回升。下半年随着市场的进一步回暖， 5、6月会开始进入销售旺季，在7月份将会稍有回落。随着“金九银十”传统旺销季的到来，8月成交量继续攀升，9-11月将进入年度销售高峰，月均销量预计不低于40万平方米。预计2013年全年销量370万平方米左右。

2013年上半年随着刚需项目的热销，1-6月份接近6500元/平方米的价格将成为刚需产品的主流，改善型产品将在8000-9000元/平方米的价格区间形成走量支撑；下半年，随着部分标杆性高端项目的陆续入市， 1万元/平方米以上物业成交出现增长点，全市均价将会在传统旺季8、9、10月达到高峰。经过中高端物业的集中放量，年末刚需项目或将推出优惠或新品，可能导致11、12月价格有所回落。初步估计，在刚需项目低价入市，和高端项目高价拉动的影响下，预计全年销售均价可以达到7000元/平方米左右，价格相对2012年略有上浮。

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    2012年楼市年终报告/数据

    来源:当代生活报          

　　观察一

　　成交均价有上涨

　　高端物业价格拉升是主因

2012年商品住宅均价为6815元/平方米，较去年同期相比上升8.5%。价格的攀升主要是由于随着城市的发展，部分高端产品项目入市，推高整体市场均价。另外部分项目销售精装修物业，亦带动市场价格上扬。

2012年各城区均价呈小幅上涨趋势。其中青秀区上涨较为明显，同比增长25.8%。华润幸福里高端大平层物业以及保利·童心缘、美泉1612等精装修项目拉升该片区的整体均价。兴宁区年度均价同比下降8.2%，上半年，兴宁区部分项目针对刚需客户，推出特价物业促销走量，拉低片区市场均价，进入下半年后成交量上升，价格随之回调。良庆区随着低端、低价物业的售罄，而片区成为城市开发重点之后，高端项目陆续入市，因此推高城区备案均价，达到5785元/平方米，与去年相比上涨12.8%。西乡塘区和江南区的整体均价延续去年的水平波动不大。

　　观察二

　　供销占比均下滑

　　青秀区的龙头地位受到挑战

从各城区批准预售面积量看，2012年青秀区商品住宅批准预售量继续占据市场主力位置，但与去年相比下降19.8%。从整体来看，青秀区可出让地块逐年减少，2012年新晋项目随之下降，同时受市场政策影响，整个上半年供应量持续保持低位，从下半年开始受市场回暖影响，批准预售量逐步上升。兴宁区新增供应78.9万平方米，与去年相比上升75%，主要供应房源为嘉和城、金源城·金源悦府和瀚林·山水源。西乡塘区新增面积为69.1万平方米，与去年相比上升11%，其中瀚林御景、正恒国际广场和龙光·水悦龙湾等楼盘供应较多，共有7个新增项目成为主要成交房源。江南区位新增面积为54.9万平方米，与去年相比上升77%，从整个市场来看主要在于保利城、龙光·普罗旺斯、和云星·钱隆江南等推售较为积极。良庆区新增面积为12.4万平方米，与去年相比下降40%，原因为在售的项目较少而新开工的项目未达到入市条件，以自然销售为主以至于新增供应量大幅度减少。邕宁区新增面积为7.4万平方米，与去年相比上升48%，主要提供房源为昌泰·水立方和龙域·香醍半岛。

2012年南宁整体市场成交量同比去年小幅攀升。其中兴宁区、江南区、邕宁区有较大幅度增长，涨幅分别为62.6%、72.6%和68.0%；而青秀区、良庆区成交量有所下滑，同比增速分别为-18.6%和-24.0%。随着兴宁区、江南区刚需项目的入市与热销，市场热点由青秀区向刚需项目密集区域转移，在刚性需求的支撑下，兴宁区、江南区成交量迅速攀升。邕宁区作为开发新区，新项目的开盘入市，促使片区成交量涨幅明显。同时西乡塘区也在刚需的带动下成交量同比上升20.5%。而良庆区由于推出货量较少，因此成交量不高。

　　观察三

　　75-90平方米

　　“6”字头户型成交*多

　　中等平价户型仍是刚需**

2012年，市场以自住性需求为主，成交户型面积集中在75-144平方米，该面积区间物业成交套数占总成交套数77%。其中75-90平方米物业以**置业刚性需求客户为主，该面积区间成交量**，达到1.16万套，同比上涨29%，涨幅**。显示出刚需客户对市场起到了重要的支撑作用。另外，针对改善性需求的90-120平方米户型成交量也有较为明显的上涨，涨幅分别达到18%和15%，显示出改善型需求有所增加。而120-144平方米户型由于总价较高，在以刚性需求为主的市场环境下，对价格敏感的自住性客户显示出较为谨慎的态度，因此成交量并未出现较大变化。同时由于限购政策的影响，144平方米以上户型成交量同比下滑。而值得关注的是，75平方米以下的小户型成交量同比有较大幅度上涨。一方面少量投资客户回归市场，另一方面，刚性需求购买小户型用于自住，提升了小户型物业的成交量。

数据显示，6000-6500元/平方米价格区间物业成交量**，该价格区间为刚性需求项目主力成交价格区间，成交量为57.4万平方米。另有部分刚性需求项目价格分布在4500-6000元/平方米左右，占成交总量的30%。6500-7000元/平方米价格区间有所下降，该价格区间购房客户仍以刚性需求为主，该价格区间成交量的下滑，显示出在多个刚需项目低价入市的带动下，刚需客户对6500元/平方米以上物业价格接受度有所下降。另外，7000-9000元/平方米物业成交价格明显攀升，说明改善性客户和部分对价格接受度较高的**置业客户出手购房，因此该价格区间段成交量上涨。9000-10000元/平方米物业成交量在2012年略有下滑，随着年内部分项目的价格调整，改善性客户对该价格区间的接受度也有所下降。1万元/平方米价格段物业成交量涨幅较高，受益于部分高端项目入市以及部分精装修项目对价格的拉升。

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