近日，电影《泰囧》受到不少人士的关注。购房者在买房过程中，也会遭遇波折，如果处置不当，就会陷入“囧途”。一些“过来人”提醒，购房者在买房前、买房中，要注意贷款约定、合同条款等细节。

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　　面积出现误差 导致契税增多

购房者：杨先生

遭遇：房子面积2平方米的误差，致使要多缴契税

2010年，杨先生在南宁一楼盘购买了一套89平方米的两房两厅房子。因为他是**置业，可以享受契税优惠，契税为总房价的1%。

杨先生所购买的房子单价为6300多元，总价为50多万元。在签订合同后一个月内，他按1%的比例缴纳了5000多元契税。去年，楼盘通知杨先生，称经有关部门测量，房子的实际面积为91平方米，比合同所标面积多了2平方米。

杨先生以为，自己补交2平方米的房款，就可以领取房产证。殊不知，因为房子的面积超过90平方米，他还要补缴房产契税。根据有关规定，购房者是**置业的，购买的房子面积在90平方米以内，房产契税为总价的1%，90~144平方米为1.5%，144平方米以上为3%。契税按1.5%收取，杨先生就要补缴2000多元。

为此，杨先生找开发商反映。开发商认为，他们在合同中约定了面积误差超过3%，购房者有权退房；面积误差在3%以内，购房者要按购买价补缴房价。现在实测面积与合同面积误差在3%以内，杨先生就应当按合同约定办。

多方协商无果，**杨先生补缴了房款。他说，怪自己当初马大哈，没有考虑到房产面积增多引发的契税问题，否则，在合同中约定就可以避免风险了。

点评：南宁百戟房地产营销公司副经理万秋年介绍，为了吸引购房者，现在不少楼盘的房产面积都在89平方米、143平方米的契税临界点。楼盘因为要折算公摊面积，房产面积难免出现误差。品牌开发商在开发中，一般都会声明以合同面积结算，一旦实测面积超过合同面积，引发的契税等费用由楼盘方面支付。购房者在买房时要注意面积误差问题，**购买品牌开发商开发的楼盘。

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　　没有事前评估 难以办理贷款

购房者：方先生

遭遇：个人征信有不良记录，难以办理房贷

方先生在买房时，没有料到因为自己在银行有不良征信记录，面临无法办理贷款的窘境。

2012年7月，方先生陪朋友前往南宁西乡塘区一江景楼盘看房。房子美丽的景观吸引了他的关注，看到朋友购买了房子，他也决定购买。交了定金一万元后，楼盘约定10日后签订购房合同，并支付首付款及办理贷款手续。

在办理房贷过程中，楼盘方面告诉方先生，由于他有不良征信记录，银行不予放贷。方先生这才想起，一两年前他办理了一张信用卡，当时透支了几百元，过后没有及时偿还。这张信用卡过后基本不使用，他就把这件事忘记了。

无法办理贷款，方先生要在限定时间内交付余款，否则定金就被楼盘没收，而他又无力一次性付款，这令他着急不已。他向其他银行申请，但因为征信存在问题，均被银行拒贷。

为了弥补损失，方先生**想了一个变通的办法，把房子更名到他姐姐名下，由姐姐贷款购买。楼盘考虑到方先生的实际情况，同意房产交易更名。他姐姐没被列入贷款黑名单，顺利办理了房贷手续。

一些业内人士认为，虽说房产更名是在姐弟俩之间进行，仍存在纠纷隐患。方先生的姐姐是房产的法定持有人，有权处置房产。如果方先生打算卖房，他姐姐却不同意，交易就无法进行。在偿还贷款后，姐姐**将房产过户给方先生。

点评：广西隆元房地产公司市场部经理梁世茂提醒，购房者在购房前，应当向金融机构咨询，了解个人征信的相关情况，看是否能办理贷款。否则，因个人原因无法办理贷款，就会蒙受经济损失。

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　　购房三心二意 变换房贷品种

购房者：吴女士

遭遇：想把商业贷款转为公积金贷款，发现行不通

吴女士在购房时，一直在犹豫该办理商业银行贷款还是公积金贷款。现在办理了商业银行贷款，她又想转换成公积金贷款。

吴女士说，她此前没有贷款买过房。去年年初，她在南宁凤岭购买了一套大户型。在申请贷款时，她不知道该申请哪种房贷品种好。一些朋友说，商业银行贷款利率虽然比公积金高一些，但可以得到九折优惠，折后利率与公积金贷款利率相差不大，而且以后可以领取公积金补贴家用；有的朋友则认为，公积金贷款利率低，较实惠。

**，吴女士申请了商业银行贷款。去年8月，她开始还月供。偿还了几个月房贷，她发现单位的同事大多数人是使用公积金贷款，她又萌生把商业银行贷款转为公积金贷款的念头。

为此，吴女士联系楼盘，销售人员告诉她，商业贷款和公积金贷款是两种不同的品种，两者不能互通、转换。她认为这是楼盘有意不配合，为难她，因为她一些朋友就成功地把商业银行贷款转为公积金贷款。

记者咨询南宁住房公积金管理中心了解到，《广西住房公积金业务管理规范》已经明确贷款申请的范围，不包括商业贷款转公积金贷款的业务。有的人士是在还清商业贷款并注销原抵押后，才重新办理公积金贷款的。这是重新办理业务，并不是“转”。

业内人士提醒，目前商业银行贷款和公积金贷款不能互通，购房者在申请贷款时，要想清楚再决定。否则，贷款一旦发放，就不能更改了。

点评：梁世茂认为，对于打算再次贷款购房的人士来说，**贷款用商业银行贷款较好。因为公积金对首套房的认定，是看申请人是否申请过公积金贷款，这样购房者再次买房时，使用公积金贷款就能得到优惠。如果不打算再次贷款买房，就应申请公积金贷款，因为公积金利率稍低。

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　　买房不辨别方位 错把北当成南

购房者：覃先生

遭遇：分不清东南西北，买房朝向不好

去年3月，覃先生购买了南宁兴宁区一套准现房。房子是小户型，景观不错，但因为朝向不好，房子日晒时间短。

覃先生在购房时，专程到楼盘实地看房。房子当时已经封顶，正在落架。房子面积53平方米，看到户内面积并不少，他挺喜欢，尤其是在阳台俯瞰城市景观，更是让他很满意。阳台可看到江南方向，他认为房子是朝南。

去年7月楼盘交房，覃先生才意识到房子的日晒时间问题。他发现，房子只在早上9时至10时，有短时间的阳光照进客厅，其余时间均没有日晒。仔细了解，才知道房子是朝北。

因为日照时间短，晒衣物不太方便。现在，覃先生在客厅窗口拉了一道晒衣杆，用来晒衣物。他说，幸亏这套小户型是过渡用的，以后结婚买房，一定不能忽视朝向问题。

点评：万秋年介绍，很多南方人对方位分不清。在买房时，朝向十分重要，分辨东南西北可以避免通风不佳、日照不够、采光不好等问题。楼盘标准的楼书，都会在户型图标明正北方向，购房者可以从中识别。此外，看房时带上指南针，也可以较好地看清朝向。

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