新的一年已经来临，对楼市，购房者、开发商都有不少期待。2013年，南宁楼市会发生什么变化？开发商将采取哪些新的营销措施？近日，记者走访市场，试图从中发现端倪。

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　　精致小户型 设计有亮点

不足40平方米的小户型，竟然是双阳台设计？近日亮相的南宁江南一楼盘，受到不少人士的关注。

该楼盘位于白沙大道附近，计划在近期面市，目前接受购房者预约。据了解，楼盘首期面市的房源以中小户型为主，其中，不足40平方米的双阳台小户型是项目亮点。

一般情况，小户型房子都是单阳台设计。南宁早期的一些小户型，甚至没有阳台，卫生间没有采光。这个楼盘的小户型有生活阳台与有景观阳台，在市场形成鲜明特色。销售人员介绍，不少前来预约的购房者都对这个户型有兴趣。

南宁中升房地产公司营销部经理娄达宁介绍，小户型一般是户型设计中的“边角料”拼凑而成。在一栋楼宇中，开发商往往会优先考虑中大户型的朝向、采光，然后再将剩余的空间设计成小户型。所以，很多小户型的采光、通风条件不是很理想。小户型设计成双阳台，意味着房子起码是两面采光，在户型设计中兼顾的因素多，考虑要更周全。

楼盘销售人员介绍，现在市场以刚需客户为主，为了吸引购房者的关注，开发商在中小户型的设计上花了不少心思。虽然小户型是过渡性产品，但提高了宜居性销售就会加快。精致小户型就是将“小房子豪宅化”。

南宁不少楼盘中小户型面积占总建筑面积的70%，精致小户型的亮相，改变了业界对小户型“小打小闹”的看法。有的开发商认为，现在购房者日益追求居住的舒适性，这对户型设计的科学性提出了新要求。如果开发观念仍停滞不前，楼盘的市场竞争力就弱。

不过，一些业内人士对精致小户型能否在南宁推广持怀疑态度。有的人士认为，精致小户型是优化户型，开发成本高。如果房子是单阳台，楼栋可以设计成一楼五户，双阳台只能设计成一梯四户。精致小户型的销售价格高，购房者不一定愿意接受。在舒适性和售价上，很多购房者会更看重售价。

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　　楼盘预约金 金额渐提高

近段时间，南宁一些楼盘接受购房者预约。一些购房者发现，楼盘的预约金有所提高。

楼盘在销售前，为了考验购房者的诚意度，会收取一定金额的预约金，并承诺交了预约金的客户成功购房可享受楼盘额外折扣，不购房将退还预约金。因为是开发商与购房者的临时约定，预约金的金额没有统一标准，一般情况下不超过两万元，有少数楼盘达10万元左右。

南宁购房者朱先生参加了一楼盘的预约活动，交纳了1000元预约金。他发现，该楼盘去年开展预约活动时，只收取500元预约金。知道楼盘会返还预约金，对此他并不在意。但他觉得，楼盘收取的预约金提高，意味着客户暂时存放在楼盘的预约金增多。一个楼盘如果收取了几十万元预约金，这笔钱的利息就流入了开发商的口袋。

一些购房者还反映，有的开发商存在归还预约金拖沓的现象。购房者方先生说，他交了1000元预约金，因觉得价格不合适没有买房。按楼盘事前约定，开发商应当在开盘后的一个星期内归还预约金，但他前往领取时，开发商以财务人员不在、工作忙抽不出人手等原因拖沓不还。过了约15天时间，他才领回了预约金。“幸亏金额不大，否则急死了。”方先生认为，开发商有借预约金周转的嫌疑。

记者了解到，在2011年，南宁有的楼盘只收取200元的预约金。去年，楼盘收取的预约金以500元居多，现在则大多在1000元以上，不少为1万元。

业内人士介绍，在市场趋冷时，开发商为了吸引更多客户，会降低预约金标准，以积聚楼盘人气。现在提高预约金标准，说明楼盘的人气回升，开发商积蓄客户的难度减小。

业内人士分析，如果市场继续平稳发展，今年开发商可能会提高预约金门槛。有的楼盘，还会采取会员制的方式积聚人气。如何加强对预约金的监管，防止购房者权益受损，应当引起有关部门的重视。

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　　不再“挤牙膏” 一口价开盘？

近日，红日学府、瀚林山水源、逸悦豪庭、水悦龙湾、钱隆江南、莱茵湖畔、邕江明珠等楼盘纷纷推出一口价房子。一些楼盘的房子价格实惠、购房者选择性大，成为新年南宁楼市的一大特色。

据了解，有的楼盘一口价房源有三四十套，开发商不分楼层、不分户型、不分朝向进行一口价销售。实惠的价格吸引购房者，一些楼盘仅元旦期间就卖出七八成房源。

广西佰利德房地产营销公司副经理杨均显介绍，岁末年初楼盘有不少促销优惠，但与去年同期相比，今年一口价涉及的楼盘更多，提供的房源也多。他认为，这不能仅从新年促销的角度来分析了。

据介绍，楼盘在一口价促销中，一般是拿几套房源“投石问路”。如果销售形势好，就提高房子的售价；销售不如意，就加大促销力度。现在一口价提供的房源增多，说明开发商营销心态改变，不是“挤牙膏”般式销售。

一些业内人士认为，今年南宁楼市将继续实施限购。限购两年来，市场潜在的购买力不断减少，面对“僧多粥少”的局面，有的开发商可能会采取与以往不一样的营销方法，一口价开盘可能是一种趋势。

一般情况下，楼盘开盘是采取抽签的方式让购房者选购房子，开盘挑剩的房子作自然销售。有的人士认为，今后一口价可能会广泛应用，开发商将开盘剩余的房子以一口价全部推出，相当于二次开盘。这样操作，使得销售周期缩短，楼盘资金回笼加快。不过，届时的一口价不同于促销时的一口价，可能房子的售价会高一些，但因为定价不分楼层、不分朝向、不分户型，对购房者仍有较大吸引力。

一口价开盘的另一好处是可以淡化售价的升与降。楼盘开盘时标的是均价，下一期开盘往往价格会上升。如果楼盘以一口价再次开盘，因为房子朝向不同、楼层不同，购房者就难以衡量以一口价购买的房子比上一期开盘涨价了还是跌价了。价格指标的淡化，有利于开发商在市场未明朗时开展销售。

杨均显介绍，在2008年南宁楼市低迷期，东盟商务区一楼盘就率先在南宁实行一口价开盘的销售方式，不同房子统一价的新颖营销方式吸引了不少购房者，开盘当日就售出上百套房子。这种营销方式，今年可能再次应用。

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　　房企分化大 产品更精准

新年伊始，记者联系南宁一些开发商发现，不少人士忙着新项目的协调工作，这些新项目将在年内面市。

凤岭一位开发商介绍，今年他们将同时开发两个项目。项目既有在外地的，也有在南宁的。他们初步**，把楼盘分别定位为山水休闲型、改善居住型，再加上目前在售的商务配套型，使得企业的产品丰富，格局更为完善。

类达宁认为，去年南宁不少楼盘成交量加大，开发商买地意愿加强。有实力的开发商面对日益激烈的市场竞争，考虑的不仅仅是如何生存下去，而是更长远发展。所以，开发商在项目选址、楼盘后续开发等方面，着重进行布局。

一些业内人士介绍，开发商通过合理布局经营，可以减少市场风险。如既在南宁开发楼盘，又在外地开发项目，当南宁市场销售受阻时，外地项目可以补救，从而达到“东边不亮西边亮”的效果。但是，有能力进行多方位布局的企业，经济实力要强，这在一定程度上促使房企分化加大。

开发商加强布局观念，对购房者有何影响？娄达宁举例说，某企业以前只产冰淇淋，后来又生产雪糕、雪条等，消费者消费的选择面就大了。同样的道理，实力开发商开发不同定位的楼盘，面向的客户群更精准，可以满足更多青睐该品牌的购房者需求。

据了解，荣和集团、瀚林地产、龙光地产、保利置业、联发集团等房企，今年将开发系列项目，楼盘的营销定位更为精准。有的项目是面向25~35岁人群，有的是面向45~55岁人群。业界认为，通过精准营销、合理布局，将颠覆以前“大而全”的营销方式，向“小而精”转变。

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