近年来，面对日益增多的私家车，南宁市众多小区车位配套却明显滞后，车位一席难求，纠纷不断。

地面车位配比不足，租金价格随意提高；地下车库只卖不租；高价买了车位，没有产权证，每月还交服务费……连日来，记者走访南宁各大小区发现：停车问题乱象丛生，不仅影响了交通，还给车主的财产带来了安全隐患。

乱象1 露天车位配比不足

小区公共用地露天停车面临的**问题就是配比严重不足。目前，南宁市很多旧的小区，配套地面停车位缺乏，居民只能将车停在小区马路或者门前的空地上，甚至小区外街道上，随时面临违章贴条的风险。

兴宁区皇龙新城小区位于南梧路，目前该小区共**车位800个，其中地下车库约460个，露天停车位约347个。近年来，小区内车辆暴增，露天停车位完全不能满足业主需要。“物业推责于业主乱停乱放阻碍消防通道，故意放置水泥墩阻碍业主停车。”业主张女士每天下班像打仗一样地抢车位，回得晚的业主只能见缝插针停车。

而对于小区外的公共用地停车，业主李先生提起就火大。“物业未经业主同意，肆意拿业主公摊租赁给商铺做生意停车，而业主在此处停车则经常遭到故意放气、扎胎。”由于露天停车位没有充分开发给业主，造成车位严重不足。

　乱象2 地下车库只卖不租

在一些小区里，经常能看到地下车库空闲着，而露天车位租赁却十分火爆。在碧涛苑小区，记者看到，私家车零散地停在居民楼的过道处，而小区的地下停车场没有投入使用，但地面划出的临时车位却被挤得满满当当。

“之前我们小区租车位的价格是每月100元，临时过夜一次6元，自2011年6月开始，开发商就做广告出售地下车位，使得地面车位随意停放，但是现在地下车位又不见出售，估计是想等升值后再卖。”碧涛苑小区业主韦先生说道。

而说起租车位，皇龙新城邱女士更是懊恼。“车位*开始是每月180元，后来涨到200元，再后来又加价到300元，我都接受了，可到了现在，却说不给续租，要花钱购买才行。”她想将车辆停到地面，但是物业说地面停满了，不能继续办月票，除非按临时车辆来收费。

　乱象3 变相销售人防车位

小区将人防车位通过以租代售的形式“卖”给业主，已经是种常态。而一半的业主，甚至不知道自己买的车位到底是人防还是非人防的，不少开发商以与业主签订长期租赁协议为名变相售卖。

在皇龙新城小区，“人防车位B区**每月83元起，赶早得实惠”的宣传广告在小区进门处一眼就能看见。几个业主表示，开发商的要求是一租63年，一次**清七八万元的租金。

“这就相当于是卖车位，开发商打了个擦边球。”业主陈小姐说道，目前，该小区将大量未出售的人防地下车位上锁，不让持未到期的地下停车月卡车主停车，并宣布停止所有地下室及露天停车月卡的办理，以至于月卡到期的老业主车辆被视为外来车辆，每次进出收取不合理费用。

记者拨打广告上面的电话了解情况，销售人员说，这不叫出售，也不叫长租，叫“委托经营”———开发商把60多年的经营权转让给业主。对此，业内人士表示，租赁协议的租期*多为20年，如果年限超过20年，肯定存在问题。

　　【分析】

　　停车难症结在哪？开发商为利只售不租 价太高业主不买账  

近年来，南宁相当一部分开发商开始大量出售地下停车位，甚至有部分小区的停车位已经不对业主出租，而是仅仅出售。像上述小区不予办理停车月票，地下车库只售不租等现象都是利益驱使、只为赚钱的结果。

另一方面，开发商对地下车位、车库出售定价往往过高，业主大多不愿购买。而南宁市物业管理区域内的公共车位、车库普遍过少，业主的正常停车得不到保障，双方纠纷不断。

针对出现的停车乱象，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人称，主要还是因为利益驱使，开发商想**业主买车位而不是租，这样回笼资金快，物业公司也可以降低物业成本。

广西广合律师事务所律师何耀雄认为，车位是作为小区配套设施存在的，开发商“只售不租”涉嫌侵害业主优先选择权。“满足业主需要”乃停车位设置的基本原则，尽管开发商对不属于公共面积上的车位拥有自主产权，但无权以“只售不租”的“霸王条款”的方式强行让业主购买，从而为后者对停车位的合理使用设置障碍。“这种做法明显有违《物权法》的‘满足业主需要’精神，侵犯了业主的合法权益。”开发商对停车位是租是售，应与业主协商解决。

　人防车位也能出售？只能出租不能出售 小心中圈套难**   

什么是地下人防车位？它主要是指以开发人防工程名义报建，实际作为车库使用的。去年，南宁市住房局发布了《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》，其中规定：利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售及办理房屋登记。很明显，人防车位是不能出售，只能出租。那开发商违规出售对开发商、物业管理企业、购买的业主有何影响，各方可能承担何种责任，面临何种风险？

广西广合律师事务所律师何耀雄认为，物权法对人防车位没有特殊性规定，但出售人防工程停车位是没有政策依据的，也是不合理的。物权法规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。实践中，人防车位的转让只是使用权，合同中通常约定“出于公共利益随时可收回”，而一旦出现这样的情况，购买人防车位的业主将难以维护自己的权益。

因此，南宁某些楼盘号称可以长租63年车位的做法，对业主来说同样存在较大风险。业主花十几万元与开发商签订长期租赁协议后，一旦出现自然灾害等不可预知情况，**可统一调配各个小区的人防工程使用。另外，一旦遇到拆迁等问题，“买”了车位的业**益也难以得到保障。

　　【新条例解读】

今年1月1日起施行的《广西壮族自治区物业管理条例》再次对车位的**、管理等方面做出了明确规定。如何更好地理解这些规定，记者邀请广西至诚律师事务所的陆尚河律师来给大家进行解读。

第四十二条 建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内**的车库和车位的数量、售价。

建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照**利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

解读：为了维护广大业主的合法权益，《条例》对车库、车位问题予以规范，确立了关于小区车库的归属原则，车库、车位，应当与房屋同步销售的规定，保障了业主的知情权和选择权。

第四十三条 物业管理区域内**用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

解读：该条款对小区车库、车位的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车库、车位可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须优先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，建设单位向业主以外的人进行转让或出租的，将不得办理登记、过户手续。

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